2023台灣房價所得比 – 國家及主要城市全球排名

前陣子關於房價議題，看到很多網友討論。

房價貴不貴？一個參考指標，是房價所得比。

房價所得比(年) = 不動產價格中位數 ÷ 家庭可支配年收入中位數

房價所得比數字，意思是收入中位數家庭(夫妻)，要花幾年的工作所得，才能買得起中等的房子。

例如房價所得比30，意思就是一個家庭要耗費30年的家庭總收入才買得起一間正常的房子。

房價所得比數字越低越好，代表收入中位數的家庭要耗費多少年的收入，才能買得起一個價格中位數的正常房子。

不同的機構，統計出來房價所得比略有不同，因為在計算不動產價格，以及計算家庭可支配年收入，雖然都是中位數規則會大一樣。

所以國外一些全球統計機構的房價所得比，跟台灣主計處的房價所得比，計算出來數字會不同。

在看到這類數字，應該要先去了解背後的計算標準，否則難以正確解讀或互相比較。

在評估全球各國房價所得比時，彼此需要使用一致的標準，才能互相比較。

以下是使用NUMBEO網站所統計的資料，來看看全球房價所得比最新情況。（資料時間：2023年中)

NUMBEO網站房價所得比計算規則：

• 假定以90平方米(約27坪)，每坪價格用當地房價中位數計算。
• 所得用該國家個人所得中位數，乘以1.5計算。(代表一個家庭有1.5個勞動人口，因為不是所有家庭都有夫妻雙薪，比較接近房價所得比想反映的數字)

NUMBEO統計的房價所得比，意思是一個中位數家庭，要買入27坪房子，需要累積多少年的家庭收入？

如果還不熟悉房價所得比，可先閱讀： 房價所得比是什麼？

房價所得比清單 – 國家

下圖我整理出人均GDP在2萬美元以上的國家的房價所得比。

台灣房價所得比：22.1

在人均2萬美元以上國家區域排名第二高

要注意，這是整體國家的房價所得比，但都市核心區和非都市區域的房價當然會有差異。

通常把該國家的整體平均房價所得比，乘上1.5~2左右，差不多就是該國都市核心區域的房價所得比。

例如台灣的房價所得比 22.1 ，但都市核心區域可能房價所得比可能會是30，甚至市區中繁華地段可能高達40，而非核心地區，也可能是10或更低。

全球地區房價所得比示意圖

從下圖中可以很明顯看出，歐美地區的房價所得比低，以美國來說，只要4.2年的總收入，就可買到一間中等價位的房子；

亞洲地區的房價所得高，要買到同等房型，以台灣來說，要花費5倍(22.1年)的時間才能達成。

房價所得比清單 – 各國大城市

上面用2萬美元人均GDP以上去篩選過濾，但沒看到高房價的中國，所以這次改用1.2萬人均GDP去篩選呈現。

• 台北 28.7
• 台中 19.1
• 高雄 14.5
• 新竹 9.1

除了台灣的城市以外，也列出全球幾個重要城市的房價所得比，方便做對比：

• 中國上海 50.1
• 韓國首爾27.7
• 法國巴黎 19.4
• 新加坡 15.7
• 英國倫敦 16.1
• 加拿大溫哥華 14.4
• 日本東京 12.4
• 德國柏林 11.6
• 美國紐約 10
• 荷蘭鹿特丹 5.5

總結：

房價所得比，各國是否能直接比較？

只要規則一樣，就能直接比較，當然，各國還是會有些誤差。

例如有網友反應，台灣是虛坪制，而其他國家都是實坪。

以我查詢的例子中，NUMBEO網站的資料，其實已經排除虛坪制問題，計算的事實坪。

另外，各國除了收入不同，稅制也有不同，

包括個人所得稅，以及不動產持有的稅，也間接影響實際的購買力與房價。

2024年後記：2021-2023是高通膨的年度，建材與房價都有上漲，因此如果再過一陣子看，房價所得比可能又會有不同，就等過一陣子再回頭看看數據分享囉。

台灣是虛坪?還是實坪? 驗算過程如下 (覺得複雜可跳過看結論就好)

之前統計資料來源，用的是各國實坪27.2坪的房子(90平方米)，用中位數的房價，及中位數的夫妻薪資(用單人中位數+50%去計算)，去算出房價所得比。

實坪換算虛坪，抓25%公設和附屬建物等其他干擾 (新屋大樓公設普遍30%~35%以上，華廈、老屋公寓則較少)，

27.2實坪換算約36.2坪虛坪。

這數字跟目前網路上實坪和虛坪的數字大致接近，目前根據網路資料，各地區如果換算成實坪，新屋價格差大約是多40%~50%不等，非新屋目前無數據但應該價差比較少(25%公設，換算實坪每坪單價會多+33%，33%公設換算實坪每坪單價會多+50%)。

當然，計算一定都有誤差，但不要差太多就好。

>>全台灣：

如果台灣所得中位數50萬，家庭夫妻2人用75萬計，全台灣房價所得比20.1，

75萬乘上20.1，是 1507萬，

1507萬除以36.2坪，虛坪每坪約 41.6萬

這數字當成台灣房價中位數，應該在合理範圍。所以原本全台灣房價所得比20.1並沒有低估或高估。

(看樂居的資料，各地房價中位數：台北 83、新北 45、台中和新竹35~40、其他大都會25~35，人口加權平均一下估計中位數應該也在40~45中間)

>>台北：

台北收入中位數68萬，夫妻算102萬，台北房價所得比29.5，

102萬乘上29.5大概是3009萬，也大致符合台北目前中位數房子的價格。

3009萬除以虛坪36.2坪，虛坪每坪83.1萬，也符合目前台北市房價中位數。

快速總結，

好消息是，台灣的房價所得比(全台20.1、台北29.5)，這數字是可以採信的，不用因為實坪虛坪問題再往上加，房價所得比數字可以直接跟各國做比較。

壞消息是，即使數字不往上加，台灣的房價所得比依然是世界頂尖。

原文撰寫於2023.05 出自於 市場先生 FB ETF社團-1 、市場先生 FB ETF社團-2

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