社會住宅房東篇》社會住宅包租代管方案是什麼？可以節稅嗎、如何申請？

2020.11.22

房地產知識

內政部為了積極推動社會住宅，在2019年開始於六都推行第一期「社會住宅包租代管」方案，給予參與的房東們許多稅賦跟費用上的補貼跟優惠，但相信很多房東對於這個包租代管方案都還不熟悉，

若是手上有房子在出租的房東們一定要讀完這一篇，或許可以幫你節省很多費用喔！

本文市場先生會告訴你：

什麼是社會住宅包租代管方案？

目前政府推行的社會住宅主要有兩種：

政府或獎勵民間直接興建社會住宅，然後以低於市場行情的租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業就學有居住需求者。
政府辦理民間租屋媒合，以低於市場租金包租或代管方式提供給上述對象。

社會住宅包租代管方案就是：

1. 包租：

由政府委託業者(一般是房仲業)，業者向房東承租住宅，一次3年，
由業者擔任二房東的角色，然後將住宅轉租給房客，並管理其住宅。

2. 代管：
政府委託的業者協助房東與房客簽訂租約，
然後業者負責管理該出租的住宅，包含修繕、代收房租、代繳水電費等。

房東可擇一參加，已經出租的房子也可以參加這個方案，
只要已出租的住宅符合規定且原本的房客也符合社會住宅申請對象者，
房東可以選擇加入此計畫，由房東與業者或房客重新簽訂契約。
若是參加後中途想要出售房子也可以，依相關規定辦理即可。

租金如何收取跟支付？如何訂定市場租金？

1. 包租：

業者以市場租金8折與房東簽訂包租約3年，並轉租房客。
房東按月向業者收取市場租金8折之房租，房客(一般戶)以市場租金8折支付業者，
弱勢戶則依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以市場租金的7折或5折支付業者，
其租金差額1折或3折由政府補助並經由業者轉交房東。

2. 代管：

業者協助房東與房客簽訂租約，最少一年，
業者向房客收取市場租金9折之租金後，按月轉交房東租金。
房客(一般戶)以市場租金9折支付業者，
弱勢戶則依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以市場租金的7折或5折支付業者，
其租金差額2折或4折由政府補助並經由業者轉交房東。

業者負責提供3家以上出租物件鄰近、相關、相同物件的租金行情資料以作為佐證，
作為地方政府備查依據，地方政府並自行決定審查機制。

加入社會住宅包租代管有什麼好處？

房客加入社會住宅包租代管的好處是政府提供租金差額補助及公證費，
可以減輕租屋負擔，擁有穩定的居住環境。

房東加入社會住宅包租代管，除了有業者幫忙出租跟管理房屋的好處外，
還可享有以下優惠跟補助：

1. 稅賦減免

房屋稅、地價稅：
地方政府得減徵房屋稅及地價稅(依各地方政府規定不同)

租金所得稅：
每屋每月租金收入免稅額最高1.5萬元，其租金收入超過1.5萬元部分，
房屋必要耗損所支出費用可再減除60%。
白話來說，就是每月租金收入1.5萬元以內者，可免繳租金所得稅，
如果租金大於1.5萬者，可再提列房屋必要耗損所支出的費用，最高可減免60%。
舉例來說，如果房東的月租金收入為2萬元，有提報足額耗損支出費用，
個人所得稅級距為20%，那麼他的租金所得稅每年需要繳的金額為：
{(20,000-15,000) × (1-60%)} × 12個月 × 所得稅級距20% = 4,800元

2. 費用補助

公證費：雙北補助最高4,500元件/次，其他縣市補助最高3,000元件/次
修繕費：補助最高10,000元 /屋
居家安全相關保險費補助：每年每件最高補助3,500元

以上費用都是憑相關單據做核銷，申請補助。

3. 包租代管免服務費

一般若是自行委託仲介包租代管，
出租需繳1個月租金、代管需每月繳租金10%給房仲當服務費。
但若是加入社會住宅包租代管方案，在三年的合約內，此費用由政府補助業者，
房東不需額外支付，算是對房東最大的利多。

參加社會住宅包租代管計畫有哪些限制？

房東的限制：

需要是住宅的所有權人，住宅所有權人可以為自然人或私法人(如公司)，
一般住宅都可以參加，除了下列四種狀況以外：

住宅已出租予現領受政府相關租金補貼措施之承租戶者，但申請時承租戶有切結同意放棄已領取租金補貼者，不在此限。
租賃契約之承租人與出租人或租賃房屋所有權人具有直系親屬關係(直系親屬包括直系血親與直系姻親)者。
林口A7及板橋浮洲合宜住宅之所有權人。
住宅或土地所有權人為中華民國、直轄市、縣(市)、公法人等非民間住宅。

房客的限制：

可參加的房客分為一般戶跟弱勢戶。

一般戶：只要所得低於各直轄市、縣市政府規定者即可申請。另外，現任職務最高職務列等在警正四階以下或相當職務列等之基層警消人員，不受前述一定所得以下之限制。
弱勢戶：包含低收入戶、育有三名以上未成年子女者、身心障礙者、65歲以上之老人、原住民、災民等等。

如何申請社會住宅包租代管？流程是什麼？

社會住宅包租代管第2期計畫已於108年2月1日獲行政院同意辦理，執行3年，
目前有實施的縣市為：新北市、臺北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、基隆市、
新竹市、嘉義市、新竹縣、苗栗縣及屏東市等，
可以向政府委託的業者辦理申請：業者名單查詢。

想要了解更多社會住宅細節及各縣市政府規定，可以到內政部不動產資訊平台官網查詢。

包租申請流程：

社會住宅包租代管方案值得參加嗎？

政府的美意推動了社會住宅包租代管的方案，那麼房東們到底買不買單呢？
筆者私下訪問了一位包租公A君，詢問他對於這個方案的看法以及是否會想加入，
以下是他的回答。

A君：

這個方案對我來說最大的吸引力就是免除仲介包租代管的費用，
這個方便且可以幫我省很多錢，但是我對這個方案還是有很多疑慮，因此我沒有參加。

1.
方案中說房東要用市場租金8折的行情出租，
我想沒有多少房東會願意為了這個方案犧牲房租收入，實際問了政府委託的房仲業者，
他們說市場租金行情是有解釋空間的，房東還是可以按照自己的價格出租，
但是這樣不就失去了社會住宅原有的美意？

2.
挑選房客的問題，我現在的房子都是自己挑選房客，因為怕不好的房客會損害房子，
參加社會住宅後，雖然房仲說我還是可以篩選房客，
但房客變成有條件限制了(要收入在一定標準以下或弱勢戶)，因為我的房子比較新，
裝潢也花很多錢、租金較高，我實在不確定這樣的對象是否負擔得起我的房租，
業者是否能在短時間內幫我媒合到適合的房客？

3.
我身邊很多朋友房子出租但還是沒有報所得稅，雖然這是不合法的，
但很多人還是有僥倖不會被政府查到的心態，如果參加這個方案，
等於是擺明告訴政府你有房子在出租，未來都得乖乖報稅了。

4.
說真的這方案有點複雜，且各縣市政府規定還不同，我光了解就花了很多時間，
辦理這個的流程也很繁複，要準備一大堆文件還要審核，辦理的時間我都能自己找到房客了。
除非是我自己完全沒時間管理房子出租得委託仲介，否則我不會考慮參加這個方案，
對我的誘因太小，但不確定性太大了。

我們也希望政府的方案能順利推動，但是小老百姓的心聲，希望政府也能聽見。
(以上為個人意見，僅供參考)

專欄作者：牟均俞　主編：市場先生

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