RMBS是什麼？一次看懂住宅不動產抵押貸款證券RMBS

MBS是不動產的資產證券化商品，依不動產的用途又會再劃分CMBS商用不動產、RMBS住宅用不動產，而RMBS佔MBS中絕大多數比例。

這篇文章市場先生介紹RMBS住宅用不動產，分為以下幾個部分：

RMBS是什麼意思？

RMBS = 以住宅用不動產貸款來抵押，發行的固定收益證券(債券)。

RMBS的英文是 Residential Mortgage Backed Security，中文為：住宅用不動產抵押貸款證券。

RMBS是住宅用不動產抵押貸款證券，顧名思義就是發行商把一大批住宅用的抵押貸款（通常是幾千筆）放在一起，打包成一個信託商品，成為債券在二級市場出售，這樣的過程稱為住宅不動產資產證券化。

市場先生提醒：

RMBS是MBS是不動產抵押貸款證券的一種，還不清楚MBS的人請先認識一下：MBS是什麼？。

MBS泛指以抵押貸款這類借貸所償還的利息及本金現金流為支撐，來支付利息本金的債券。

根據借貸者又分為商業貸款為抵押的債券(CMBS)及一般住宅貸款為抵押的債券(RMBS)，
其中一般住宅貸款佔MBS發行大部分的比重，總規模大約是CMBS的10倍，所以一般我們談到MBS，尤其是政府發行的MBS，指的都是RMBS。

RMBS的主要發行商有政府贊助的企業房地美(Freddie Mac)、房利美(Fannie Mae)，以及投資銀行公司。

這些機構首先會取得大量的住宅貸款，可能是自己放款，或者購買取得這些債權，而住宅不動產的借款者需要定期償付利息及本金現金流給債權人。

之後機構把這些住宅貸款打包成一個貸款投資組合( pool of loans 或 pool of mortgage loans)，最後把這個貸款投資組合打包成債券銷售給投資人。

一個RMBS可以包含一系列不同類型的抵押貸款，裡面可能有固定利率、浮動利率、可調整利率的抵押貸款，並分類成低、中、高風險等級，以滿足不同類型投資者的需求。

RMBS依不同風險等級也會有不同的利率及清償順序。

絕大多數我們平常接觸到的RMBS，都屬於最優等級，也就是背後的還款是每月穩定定期償還本金利息的債務。這類債務所保正的RMBS債券，風險其實相當低。

但早年也有部分MBS，屬於信用比較差、次級信用的貸款作為背後支撐，2008年次貸危機中所謂的次級貸款，指的就是償還能力較差的債務，所包裝衍生出的MBS商品。

在2008年以後，聯準會的資產負債表上也多了一定比例的債券是屬於MBS類別，其中很大比例屬於RMBS。

市場先生提示：

簡單來說，RMBS就是一種債券，RMBS債券背後支付的現金流及本金，背後的價值是以一籃子住宅房貸的利息及本金現金流償付為支撐。

透過這種把債務重新包裝轉售的方式，對金融機構來說可以有效轉嫁風險給投資人，並且增加資金的流動與周轉，讓金融機構有餘力可以擴大借款、提高收入。

當然，這種方式也提高了整個金融體系的債務槓桿，增加系統性風險。一旦整個經濟下行，原本還得起錢的變成還不起，那加大的槓桿就可能擴大整體的債務違約風險。

RMBS vs. REITs

RMBS、REITs都是與不動產有關的商品，但兩者其實是不同類型的資產，架構概念不太相同。

• RMBS是債權，是一種債券，債券所收取的利息和本金，是由一籃子一般人的住宅貸款償付來做為價值的支撐。
• REITs是股權，是一類型的公司，經營各種類型的不動產，賺取租賃收入、支付股利給投資人。

先前市場先生有介紹過MBS、REITs的差異，詳細可閱讀：

MBS是什麼意思？

REITs是什麼？

投資RMBS有什麼優點和風險？

投資RMBS有一些優點、風險要特別注意：

投資RMBS的好處：

1. RMBS往往比公司債、政府公債有較高的報酬率。當然，這說明它風險較高。
2. RMBS由大量的小型抵押住房貸款組成，並且多由政府認證的機構發行，這些貸款用住宅房屋當抵押品，一般認為違約風險低 (大量的借款人同時違約還款的機率不高)。

投資RMBS的風險：

1. RMBS的價值取決於背後的住宅貸款品質，如果這些住宅貸款付不出利息和本金，就會傷害到RMBS的價值。
2. RMBS必須承擔系統性風險，這種風險又稱為大盤風險（無法分散避免），也就是說大環境景氣的變動會影響到住宅不動產貸款池裡的資產，你無法阻止它出現下跌波動，分散投資也無法改變降低這個風險，只能承受它。
3. RMBS有預付款風險（提前還款風險），這是指抵押貸款的持有人，在到期前償還抵押貸款，會減少投資人應該獲得的利息。如果目前市場利率低於抵押貸款利率，就可能出現這種情況，因為屋主更有可能對抵押貸款進行再融資，當借款人停止支付抵押貸款時，RMBS投資人就會出現信用風險。

RMBS投資績效如何？

一般我們會透過持有一籃子債券，其中就會持有到部分的MBS，而RMBS又佔MBS裡面的絕大多數，因此觀察MBS表現大致上就等同RMBS表現。

下圖為MBB ETF (投資於MBS的ETF)，與IEI(僅投資美國公債的ETF)，及BND(混和了公債、MBS、投資等級級公司債的ETF)。

可以看到表現是相當類似的。

絕大多數投資等級的MBS都相當安全，即便是2008年次貸危機，其實主要影響的是信用風險較高的一批債券，對大多數投資等級的MBS影響不大。

RMBS怎麼買？

投資RMBS的主要是機構投資人(例如：保險公司)，若是個人投資人，建議可以透過ETF來投資。

目前並沒有專門針對RMBS推出ETF，因為絕大多數MBS相關ETF主要成分債券都是RMBS，
反倒是商業貸款抵押的CMBS屬於比較小眾冷門的類別，有出專門的ETF，但規模較小。

選擇MBS類的ETF，絕大多數情況下都是投資於RMBS。許多綜合型債券ETF的成分股裡也都會有MBS，也都是屬於RMBS。

美股ETF投資管道：

1. 國內券商複委託：如何用複委託買進美股ETF？
2. 海外券商比較：美股ETF怎麼買？知名美股券商與複委託比較

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本文為資訊整理與觀念教學分享，無任何投資推薦之意，投資必定有風險，投資前務必自行研究分析判斷。

快速重點整理：RMBS是什麼？

1. MBS根據背後的貸款，區分為商業貸款及住房貸款。住房抵押貸款是貸款的最大宗。一般來說談到MBS，如果沒有特別說明，指的都是RMBS。
2. RMBS就是以住宅用不動產貸款來抵押，透過打包一籃子這些住房貸款的利息及本金現金流，所發行的固定收益證券(債券)。
3. RMBS往往比公司債、政府公債有較高的報酬率，一般認為違約風險低 (大量的借款人同時違約還款的機率不高)。
4. RMBS的安全性取決於背後住宅抵押貸款的還款能力，一般我們市面上會看到的都是最優質、本金利息定期償付的類型。但過去市面上也存在風險較低的次級貸款對應的MBS。
5. MBS是債券投資中很大的一個類別。無論是綜合投資等級債，或甚至聯準會的資產負債表，裡面都持有一定比例的MBS。

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