租金投報率怎麼算？我的房子要賣掉還是出租比較好？

很多人在投資房地產的時候，不會計算租金報酬率，導致在選擇房子要出租還是出售時，不知如何比較，或者選擇買房標的時無法做出合乎投資報酬率的出價。

本文市場先生介紹如何計算租金投報率，並告訴讀者房子要出租或出售要考慮的3大因素。
文末也提供全球主要城市租金投報率排行供參考。

租金投報率怎麼算？

租金投報率＝(每月租金 × 12) ÷ 房屋總價

以上是租金投報率最簡單直覺的計算方式。

舉例來說：房屋總價1,000萬，每月租金15,000元，

租金投報率＝(15,000 × 12) ÷ 1,000萬＝1.8%

然而，這個計算公式並沒有考慮到房屋持有者的其他成本，如裝潢費、修繕費、稅費、仲介費等，

因此，比較完整的租金投報率計算公式應為：

完整租金投報率＝(每月租金 × 12 – 持有房屋的相關成本 ) ÷ (房屋總價 + 取得房屋時的花費)

舉例來說：房屋總價1,000萬，裝潢花了100萬，交易時仲介費加上稅費花了10萬。

每月租金15,000元有含管理費，每年修繕費用10,000元，管理費12,000元，房屋稅+地價稅5,000元。

完整租金投報率＝(15,000 × 12 – 10,000 – 12,000 – 5,000) ÷ (1,000萬+100萬+10萬）＝1.38%

然而，多數人買房子並非全款購買，而是只付頭期款，其餘用房貸。如果以頭期款20%來算，買房子相當於是開了5倍槓桿。

槓桿租金投報率＝(每月租金 × 12 – 持有房屋的相關成本 – 房貸利息) ÷ (房屋頭期款 + 取得房屋時的花費)

舉例來說：房屋總價1,000萬，頭期款200萬，裝潢花了100萬，交易時仲介費加上稅費花了10萬。

每月租金15,000元，每年修繕費用10,000元，每年房貸利息12萬元，房屋稅+地價稅5,000元。

槓桿租金投報率＝(15,000 × 12 – 10,000 – 120,000 – 5,000) ÷ (200萬+100萬+10萬）＝1.45%

實際上，把房貸利息算進去的話，槓桿租金投報率並不高，甚至可能是負的，也就是租金並不能完全支付房貸利息，

主要原因是台灣的房價非常高，但租金比起房價來說偏低，像台北租金投報率只有1.1%，在全球主要城市排倒數第一。

影響租金投報率的3大因素

影響租金投報率的關鍵，除了每月租金及房屋取得成本外，還有3大因素是需考慮的。

因素1：房屋空置的成本

房屋出租一定會面臨出租率的問題，不可能長年都一直滿租。房客搬走時，找下一個房客也會有空置期。

所以，計算租金投報率一定要考慮空置率的問題，空置率高會大大降低租金投報率。

如果是好出租的地段，例如當地主要城市、學區或大學旁、工商業園區附近等等，在計算投報率時，可以用一年11個月租金計算，相當於計入1個月的空置期。

如果是較難出租的地段，在計算時需要更保守一些，例如用8個月或10個月下去算，評估房屋投資價值時才不會過於樂觀。

因素2：仲介費或自行出租及管理的時間成本

房屋出租分為自行出租或是委託房仲出租。

在台灣委託房仲出租，成交時屋主通常要支付1個月的租金當仲介費，所以計算租金投報率時，分子需要多扣1個月的租金。

如果是自行出租，雖然沒有相關仲介費產生，但額外也付出了帶看、溝通、簽約等相關時間成本，這是容易被忽略的隱藏成本。

此外，仲介也有代管的服務，幫你收租金及解決房客的大小問題，收費一般是每月租金的10%，如果是自行管理，付出的就是時間成本。

市場先生提示：屋主自己的時間成本不能忽略

市場上有所謂包租和代管，分別是幫屋主把房子租出去，以及幫屋主做後續管理和收帳工作的公司。

我認為值得思考的是，我們在計算時，經常會忽略屋主自己投入管理的時間價值，

我認為計算報酬時，都假定各種工作需要聘請這類專業業者，把成本算進去，才能更正確衡量投資價值。

因素3：持有房屋的相關成本

持有房屋時，需要付出的常見成本包含：

1. 房屋稅、地價稅：繳交金額多寡依房屋地價跟課稅現值而定，一般來說，以市價2,000萬內的房子來說，房屋稅金額在數千元至數萬元不等，地價稅則是數百元至數千元不等。若房子屬於出租非自住用途，那不適用自用住宅稅率，要繳的房屋稅跟地價稅會更高。
2. 修繕費用：房子出租時，如果發生漏水、家電自然損壞等，都是屬於房東的責任，所以房東每年還要準備一筆修繕費用因應相關的支出。如果愈老舊的房子，修繕費用就要抓高一點。
3. 租賃所得稅：房東的租金收入需要併入個人綜合所得稅課稅，所以如果房東本身收入高，再加上出租所得去課稅的話就不划算。
4. 房貸利息：如果房子是貸款來的，那麼每月要支付的房貸利息也是屋主要付出的相關成本。

房子出租或出售需考慮的3大因素

在考慮房子到底是租或賣比較好時，可以先考量以下3大因素。

因素1：比較租金投報率

目前台灣的租金投報率約在2~3%之間，算是相當低。

那麼，租金投報率要在多少以上才值得繼續持有呢？我們可以用以下方式思考。

1. 租金投報率有沒有高於房貸利率？

假設房貸利率是2%，租金投報率只有1.5%，那在房價不漲的前提下，持有房屋等於是虧錢的。

如果房貸利率是2%，租金投報率有6%，那麼這個房屋就算是很不錯的投資。

2. 如果把房子賣掉，這筆錢拿去做其他投資，能不能帶來更好的收益？

舉例來說，王小明用800萬買入一間公寓，貸款600萬，三年後房屋市價為1,000萬元。

他若把房子出租，扣掉房貸利息及其他相關費用，每年租金投報率是1.2%，每年實收12萬元。

他若把房子出售，還掉貸款及相關交易費用20萬，還剩下380萬，拿去購買債券ETF，假設年利率是5%，每年實收19萬元。

在這個例子中，如果不考慮未來利率的變化及房屋的增值，以投報率的角度來看，把房子賣掉是比較划算的。

因素2：考慮個人資金需求跟現金流問題

在租金投報率不錯的前提下，要考慮出租或出售端看個人的資金需求。

• 如果不缺錢，喜歡固定的被動收入，那麼可以考慮繼續收租。
• 如果需要大筆的現金，出售也有不錯的報酬率，那麼可以考慮把房子出售。

除了資金需求外，還要考慮自身現金流問題，因為即使租金投報率高於房貸利率，或者也高於其他投資的機會成本，但是貸款時是需要每期償還本金+利息，因此即使有租金報酬率不錯值得出租，還款的現金流也是房東需要考慮的。

因素3：考慮房屋未來增值空間跟安全係數

投資房地產除了租金收入外，還有很大原因是為了房屋未來增值的空間。

如果房屋所在位置未來增值潛力大，例如即將蓋高鐵、捷運或學校等，那麼即使目前租金投報率低，還是可以持有。

如果房屋所在位置非核心區域，且為人口淨流出區，未來增值潛力小，如果租金投報率又不佳，那麼就可以考慮出售。

此外，房子不一定是漲，也不一定多久後才漲、且有利率變化等、出租空窗期、房客積欠房租或破壞房子等問題等等，

因此實際追求的租金投報率，應該是要比其他替代投資更高，或者保守估計租金投報率，才是比較合理的作法。

房屋出租及出售優缺點比較

全球主要城市租金投報率排行

根據全球最大的城市數據資料庫網站 NUMBEO 2023年的統計，在全球357個主要城市中，租金投報率最高的是南非的普利托利亞(Pretoria) 17.7%，而最低的有三個城市，分別是廣州、深圳及台北，投報率都只有1.1%。

租金投報率最高的城市，主要集中在美洲及南非，投報率都超過10%。

租金投報率最低的城市，主要集中在中國、台灣跟南韓，租金投報率都在2%以下。造成租金投報率過低的原因主要是這些地區房價所得比都非常高。

不過全球各國的房地產規則、稅務與維持成本，以及趨勢和風險，都有所不同，尤其如果是開發中國家，經濟風險、制度風險、匯率風險，都會比較高。

因此如果有興趣應該要多做些功課，不是看到房租投報率就想要投入哦。

快速總結：如何判斷房子出租還是出售較好？

在判斷房子要出租還是出售較好時，首先要計算房屋的租金投報率。

租金投報率的計算不是只有用租金去除以房屋總價這麼簡單，還要考慮房屋持有時的相關成本及空置成本，才能算出真正的投報率。

另外市場先生也提醒，不要忽略了屋主本人管理的時間成本，也是隱性的成本。

投報率可以幫我們初步計算出租還是出售划算，

之後再根據個人的資金需求、房屋未來增值空間等，去考慮到底要出租還是出售。

本文僅作教學使用，不代表任何投資建議，投資人需了解任何投資皆有其風險。

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