房貸怎麼談到高成數？專家告訴你影響房貸成數的7大關鍵因素
在買房時，房屋可以貸款的成數是很多人非常關心的重點，因為這會直接影響到需要準備多少頭期款。
舉例來說，市價1,000萬的房子，假設可以貸款8成，代表銀行可以借你800萬，自備款只要200萬。但若是銀行只能貸給你5成，那麼自備款就要準備500萬。
本文市場先生特別訪問了在銀行房貸部門工作超過10年的專家，告訴你銀行在評估房貸成數時會注意哪些重點，讓讀者在評估買房子該準備多少頭期款時，心裡能有個底。
本文市場先生會告訴你：
各類房屋的貸款成數
一般來說，銀行針對各類房屋住宅的貸款成數如下：
- 預售屋：最高8成
- 新成屋：7~8成
- 中古屋：5~8成
- 小套房：5~6成
- 權狀15坪以下的小套房：部分銀行不承作小套房貸款
- 總價符合政府豪宅定義的房屋：最高4成
＊以上為市場行情，僅供參考，實際以各銀行規定為主
＊根據政府2021年最新規定，「買賣金額或鑑價金額」台北市總價7千萬以上，新北市總價6千萬以上、其他縣市總價4千萬以上視為豪宅，貸款成數不得超過4成，且無寬限期。
房貸成數的計算基礎是什麼？
銀行房貸成數的計算基礎，是以「銀行鑑價價格」與「買賣成交價」取其低作為計算基礎。
舉例來說，假設你買了一間台北市的公寓，成交金額為1,200萬元，但是銀行鑑價後，評估價格為1,000萬元，那麼貸款成數就是以1,000萬元為計算基礎。
假設可以貸到7成，那麼：
- 貸款金額：1,000萬 × 70%=700萬元。
- 自備款：1,200萬－700萬＝500萬元。
市場先生提示：以正常買賣來說，銀行鑑價的價格通常會比市價更保守一些。
特別是在房市不好的時候。因為銀行還把未來房市可能下跌的風險考慮進去，所以會給出較保守的價格。也有些買房者，會將銀行提供的鑑價也作為房屋合理估價的參考。
銀行評估房貸成數關鍵1：借款人收入穩定性
對銀行來說，最重要的就是借款人的「還款能力」，所以借款人每個月能夠有穩定的收入來源，是銀行最喜歡的客群，如公務人員、500大企業上班族等等。
如果是有收入，但是收入變動比較大的族群，如無底薪的業務員、自由工作者，銀行在評估時會更謹慎一些，給予的貸款成數也可能比較低。
如果是連收入證明都很難提供的族群，如攤販、做網購的自由業等，如果沒有提供擔保品、收入證明或報稅紀錄，一般連貸款都很難申請。
市場先生提示：如果是自營商、自由業或是沒有穩定收入者，要怎麼讓自己得到較好的銀行條件呢？以下2個建議：
1. 平時就與銀行往來，建立良好的信用：例如申請銀行的信用卡，並準時全額繳款。
2. 提供其他財力證明：即使無法提供薪轉證明，還是可以提供其他有利的財力證明，如年度所得清單、勞保異動明細、健保投保明細等。另外像是名下的不動產、保險、定存、股票基金等也可提出做為輔助。
銀行評估房貸成數關鍵2：借款人信用狀況
除了還款能力外，銀行也相當重視個人的「信用紀錄」，藉由借款人過去的行為模式，來判斷未來他會不會正常還款。
要評估借款人的信用紀錄，銀行會去調閱他的「聯徵信用評分」，上面就會有個人的信用分數。
會降低個人信用評分的因素包含：
- 信用卡遲繳
- 貸款遲繳
- 啟用循環利息
- 啟用預借現金
- 負債總額過高……等。
如果信用分數過低，可能會直接被銀行拒絕貸款。或是即使過件，給的成數也會比較低。
若想要知道如何查詢自己的聯徵分數，可以閱讀這篇文章：
市場先生提示：查詢聯徵分數時要注意，如果是個人查詢自己的聯徵分數，是不會被扣分的。但若是短時間內有多家金融機構都在查詢同一人的聯徵分數，那可能會被扣分，因為代表此人最近可能有迫切的資金需求或是被其他銀行拒貸，才會找那麼多家。
為了避免申貸人同時向多家金融機構比價，導致評分降低，聯徵中心表示會把30天內的查詢只計算為1次查詢，但是超過30天，就會視為另1筆新的查詢。所以申貸人在向不同銀行比價時，要留意時間跟家數的問題。
銀行評估房貸成數關鍵3：借款人對銀行的貢獻度
假設有跟銀行借錢的需求，平時一定要保持好跟銀行的往來關係，因為銀行在評估貸款條件時，會看借款人平常對銀行的貢獻度。
跟銀行往來的愈多，代表銀行認識你愈深，如果你的信用狀況良好，都有按時繳款、對銀行的貢獻度也高，銀行就會認定你是較優質的客戶，願意給比較高的房貸成數。
要提高對銀行的貢獻度，方式包含：
- 使用該銀行的信用卡
- 使用該銀行的財富管理
- 是該銀行的薪轉戶
- 有較多的資金放在該銀行
- 透過該銀行申購基金…等。
市場先生建議，每個人平常都可以有1~2家主力往來的銀行，提高自己對銀行的貢獻度，這樣在跟銀行談貸款成數時，更有機會爭取到好的條件。
每家銀行並無法調用其他銀行的往來資料，
因此如果資金往來分散太多銀行，雖然每家銀行都有信用紀錄，但對於單一家銀行的貢獻度太低，銀行對你的評價可能也會比較低。
銀行評估房貸成數關鍵4：房子的屋齡、建築結構及地段
房子的屋齡也會直接影響到貸款成數，屋齡愈新，貸款成數愈高。
所以一般來說，預售屋跟新成屋能夠拿到的房貸成數會比中古屋高。
銀行在評估貸款利率跟成數時，會把房子的「屋齡」跟「建築結構」及「地段」一起納入考量。
根據行政院頒布的「固定資產耐用年數表」，各種建築結構的耐用年限如下：
- 磚造房屋：25年
- 加強磚造房屋：35年
- 鋼筋混凝土RC房屋：50年
- 鋼骨鋼筋混凝土SRC房屋：50年
- 鋼骨混凝土SC房屋：50年
然而，並不是說房子超過這個年限就不能住了，耐用年限只是做一個參考，如果超過耐用年限，居住者須考量房子的安全問題，銀行在評估時也會把屋齡納入考量。
銀行在評估一般老公寓貸款年限的算法為：
- 屋齡＋貸款年限<65年(較嚴謹的為<50年)
- 年齡＋貸款年限<75年
也就是說，假設屋齡已經40年，那麼可以貸款的年限就只剩下10~25年，不僅貸款年限較短，也可能因為房子屋齡過高，銀行判定它的可用年數較低，拿不到高的貸款成數。
此外，因為年齡＋貸款年限要小於75年，如果貸款人的年齡過大，有可能會被拒貸或是貸款年限會較短。
不過，房子的地段也是決定貸款成數的重點，房屋位於愈精華的地段，貸款成數愈高，因為銀行會判定該房屋保值性較高，願意給比較高的成數。因此有些雙北精華低區的老公寓，即使屋齡已經高達40年以上，還是有機會貸到8成。
銀行評估房貸成數關鍵5：房子的坪數
房子的坪數太大或是太小都會影響到貸款的成數。
房子的坪數太小會影響房貸成數的原因在於：權狀15坪以下的套房，多數銀行會認定未來轉手較難，或是認定為投資性質，因此只能給比較低的成數(如5成)，或是根本不願意承作。
所以，如果要投資小套房時，需要注意自備款的部分，至少要超過5成，且需要事先詢問是否有銀行願意承作該房屋的貸款。
至於房子坪數太大，為什麼也會影響到貸款成數呢？
2012年起，政府實施「豪宅限貸令」，雙北市總價8千萬以上、其他縣市總價5千萬以上視為豪宅，貸款成數不得超過6成，且無寬限期。
2021年起，「豪宅限貸令」改為：台北市總價7千萬以上、新北市總價6千萬以上、其他縣市總價4千萬以上視為豪宅，貸款成數不得超過4成，且無寬限期。
因此，如果購買的房屋總價符合豪宅的標準，務必要準備超過6成以上的自備款。
銀行評估房貸成數關鍵6：房子的周邊是否有嫌惡設施
如果房屋周邊100公尺內有嫌惡設施，也會使房貸成數降低。
嫌惡設施包含：宮廟、加油站、垃圾場、高壓電塔、殯儀館、墳墓、特殊行業等。
因為有這些嫌惡設施，會使得房屋價值降低，未來轉手也更加困難，因此銀行願意給的成數不會太高。
此外，如果房子本身條件不好，例如是海砂屋、輻射屋或是凶宅等，也很難談到好的成數條件，甚至會被拒貸。
銀行評估房貸成數關鍵7：法規的變化
由於台灣的房價長期以來不斷上漲，政府在過程當中，也實施了許多打房措施，去限制寬限期、可貸款成數等，或者調整稅制，藉此阻止投機客炒房。
所以法規的變化也會影響銀行可以放貸的成數。
央行自2020年底以來，已經第5度祭出「房市信用管制措施」，其中跟貸款成數相關的內容如下。
要特別注意的是，個人的部分，如果是買符合豪宅定義的房屋，或是買第三戶以上的購物貸款，最高都只能貸到4成。
| 中央銀行房市選擇性信用管制措施 | ||
| 貸款項目 | 修正後 | 修正前 |
| 公司法人第1戶購置住宅貸款 | 最高貸4成，無寬限期 | 最高貸6成，無寬限期 |
| 公司法人第2戶以上購置住宅貸款 | 最高貸4成，無寬限期 | 最高貸5成，無寬限期 |
| 自然人購置高價住宅貸款 | 最高貸4成，無寬限期 | 最高貸6成，無寬限期 |
| 自然人購置第3戶購屋貸款 | 最高貸4成，無寬限期 | 最高貸6成，無寬限期 |
| 自然人購置第4戶以上購屋貸款 | 最高貸4成，無寬限期 | 最高貸6成，無寬限期 |
| 央行管制措施最新一次更新時間：2021(民110)/12/17起實施 資料整理：Mr. Market 市場先生 |
||
買房時自備款要準備多少才夠？
在買房準備自備款時，首先要評估你想買的房子地段跟大小。
如果是一般房屋超過15坪以上，位置又是在精華區，那麼一般建議至少準備3成的頭期款。
雖然有機會貸到8成，但還有銀行鑑價及核貸的風險，建議準備3成會比較保險。
如果買的是小套房或是符合豪宅定義的房子，則最好準備6成以上或是全款，因為銀行有可能只能貸到4成或是甚至拒貸。
延伸閱讀：你買得起多少錢的房子，一分鐘試算給你看
市場先生提醒：買房不是只有準備自備頭期款
因為買房還要繳交仲介佣金、契稅、印花稅、地政登記規費等，除了這些費用，還有之後房屋裝潢的款項，這些費用都是要先預留下的錢，才不會錯估購買力。
延伸閱讀：一次了解買賣房屋要繳的稅費
買房簽約後，房屋貸款成數不夠怎麼辦？
如果在買房簽約時，沒有特別提到「未達房貸成數可以無條件解約」的話，那麼就需要依合約條件履約，否則視為違約，依合約內容可能會被沒收訂金或是斡旋金。
市場先生提醒，買房簽約時非常重要的一點是，要與賣方談，在合約上加註「若申請銀行房貸，核貸的成數未達Ｘ成或是無法通過房貸，可無條件解約」，
這點是很多人在簽約時不會留意到，但是很容易發生的風險，如果簽訂這個條款，對買家是比較有保障的。
市場先生提醒：預售屋要確認「未來鑑價金額」是否可能觸及豪宅(高價)住宅限貸令。
一般人可能以為只要買賣金額不要觸及豪宅總價規範，就不會碰到問題，其實答案是不一定。根據央行《辦理健全房地產市場方案專區》規定，高價住宅是依據「買賣金額 或 鑑價金額」來定義：
- 台北市：7千萬以上
- 新北市：6千萬以上
- 其他縣市：4千萬以上
舉個例子來說，如果買賣雙方在台中市簽約交易3,500萬的住宅，由於成交價小於4,000萬，買方可能自認非豪宅，並先以貸款以7成計算，自備款僅準備3成，約1,050萬(3500×0.3=1050)。
但銀行核貸的過程中，房屋「被鑑價」為4,100萬，由於認定條件是「買賣金額 或 鑑價金額」，因此即使成交價低於豪宅標準，仍然會視為豪宅，貸款成數不得超過4成，且無寬限期。
在這樣的情況下，即使成交價維持3,500萬，自備款卻變成2,100萬(3500×0.6=2100)。與之前的自備款相比，增加了1,050萬，對於手上現金不足的購屋者就會形成壓力。
由於預售屋到交屋之間存在時間落差，可能施工期間周邊機能發展，讓整體行情(實價登錄)提高，也很難在簽約前就預知未來變化。
當中最大的變數其實是不是成交價，而是鑑價金額。
親自致電幾間銀行的房貸部門詢問，得到的官方回覆是：原則上，預售屋鑑價會參考簽約成交價，但不超過成交價。
但即使一開始的鑑價未達到豪宅標準(參考成交價)，如果發生突發事件，例如遭檢舉投訴等，相信銀行有大概率還是會比照央行規定辦理(參考實價登錄重新鑑價)。
整體上來說，成交價接近高價住宅標準的預售物件還是找得到銀行願意接案，但風險可能得自負。
如果要避免這個情況，面對預售屋成交價接近高價住宅標準的物件，就應該主動拉高自備款水位；簽約時使用合約加註事項也是一個方式。
想知道高價住宅限貸的其他規定，可以在中央銀行全球資訊網《央行辦理健全房地產市場方案專區》查詢。
房貸成數有機會貸到9成嗎？
對銀行來說，一般房屋貸款7~8成就已經算很高了，但還是有少數可以貸到9成的狀況。
要貸款到9成，一般需要同時符合以下條件：
- 房市繁榮的時候
- 房子位於精華地段，例如雙北市蛋黃區
- 年收入穩定的高薪族群
- 是銀行的優質客戶
- 銀行政策同意
總之，各銀行貸款政策都不太一樣，且隨時會變，如果真的符合以上條件，想要貸款到9成，不妨多問幾家銀行看看。
貨比三家不吃虧，多比較幾家銀行
每家銀行對於房貸的政策都不盡相同，且政策隨時會變，可能在某些時候銀行為了衝業績，就會願意給比較好的放貸條件，所以在申請房貸前，務必貨比三家不吃虧。
市場先生提醒，在比較時要注意銀行查詢聯徵的問題，建議不要讓超過三家銀行查詢你的聯徵，可能會影響你的信用評分，且查詢時間最好集中在一個月內，太過分散的話會被視為是不同的查詢，影響個人的信用分數。
快速總結：房貸怎麼談到高成數
- 要爭取到高的房貸成數，借款人最好要具備以下條件：穩定的收入、良好的信用紀錄、平常對銀行有貢獻。
- 要爭取到高的房貸成數，房屋最好要具備以下條件：良好的地段、屋齡較新、權狀坪數超過15坪、不符合政府的豪宅定義、周邊沒有嫌惡設施。
- 在買房簽約時，很重要的是要與賣方談，在合約上加註「若申請銀行房貸，核貸的成數未達Ｘ成或是無法通過房貸，可無條件解約」，以保障買方權益，避免貸款成數不足產生違約的問題。
延伸閱讀：
專欄作者：牟均俞 主編：市場先生加入市場先生FB社團，充實更多理財好知識
50歲之前想退休一定要懂理財，解決投資的煩惱！
市場先生開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程，
這堂課程會從基礎入門、資料查詢到實際操作，
教你學會建立一個穩定的全球ETF投資組合，目前累積已經有將近2000位同學上課。
線上課程》美股ETF創造穩定現金流線上課程連結
一般留言