房地產崩盤歷史回顧：20世紀以來全球4次重大的房地產危機

由於台灣的房價經歷了很長一段時間的上漲趨勢，造成許多人都擁有「房價只漲不跌」的迷思。

國際貨幣基金組織(IMF)發表的報告指出，房地產泡沫發生的頻率可能較股市泡沫來的低，但是它持續的時間往往是2倍之久。

全球房地產市場在歷史上曾發生過很多次崩盤事件，且每一次帶來的影響都十分重大，
本文市場先生挑選20世紀以來，全球4次影響巨大的房地產崩盤事件做為代表，希望從這些歷史事件中，能帶給我們學習跟啟發。

房地產崩盤怎麼定義？

房地產崩盤(Housing Crash)是指房地產的價格急遽下跌，這通常會發生在房地產泡沫(Housing Bubble)後，也就是房地產價格飆升後的急遽下跌。

造成房地產崩盤的原因包含：經濟放緩、利率上升、信貸標準緊縮等。

至於房價要跌多少才算崩盤，市場上並沒有一個明確的定義，一般認為，房價只要跌20%以上就算是非常大的跌幅。

房地產如果崩盤經常也會引發金融債務危機

我們試想一下，假設我們買了一棟1,000萬的房子，付了頭期款200萬，跟銀行貸款800萬，如果房價跌了20%，跌到800萬以下，那麼就算我們把房子賣掉，還是一毛錢都拿不回來，直接不還貸款放棄房子可能損失還小一點。

如果以上的狀況大量出現，進一步擴大導致人們失去信心與大量拋售，很可能會讓銀行債務違約暴增，就可能引發金融危機。

因此全球各國的政府，都會盡可能在危機發生前或發生後，透過政策去影響干預來避免房地產崩盤暴跌的情況，或至少讓危機的發生過程變的和緩、減少房地產崩盤帶來的衝擊。

全球歷史上4次重大的房地產崩盤

房地產崩盤1：1926年美國佛羅里達州房地產泡沫

• 開始時間：1926年
• 結束時間：無相關資料
• 漲回前高時間：無相關資料
• 最大跌幅：無相關資料
• 後續影響：1929年經濟大蕭條

發生緣起：經濟繁榮、投機者炒房、貸款條件寬鬆

1920年代是美國「咆哮的二十年代」，當時經濟繁榮，股市跟房市一片看好，投機風氣相當旺盛，大家都覺得賺錢太容易了。

佛羅里達州位於美國東南部，因為地理位置較為偏僻，在第一次大戰(1914~1918)前，土地及房價一直都比美國其他地方低許多。

一戰結束後，佛羅里達州因為溫暖的氣候，成為美國人冬天熱門的度假勝地，許多有錢人喜歡到這裡來度假，於是它逐漸繁榮起來，房地產需求也隨之增加。

圖：1920年代邁阿密的榮景，擠滿了大量來度假的民眾

圖片來源：MARKETPLACE

從1923年到1926年間，佛羅里達州的地價出現了驚人的增長幅度，舉例來說，棕梠灘上的一塊地，在1923年價值80萬美元，到了隔年直接漲到150萬美元，更誇張的是，到1925年直接成長5倍到400萬美元。

在1925年當時，整個邁阿密市出現2000多家地產公司，平均每三個市民就有一個專做房地產買賣，美國人爭相到佛羅里達州投資，希望能藉此致富。

推這個泡沫一把的，是銀行寬鬆的貸款政策，當時房價不斷攀高，銀行放款也非常好做，核貸不注重借款人的還款能力，買房只要10%的頭期款，其他90%都可以由銀行貸款支付。因此，造成了許多投機客大量使用槓桿，輕鬆買賣房子就可以獲利幾十倍。

泡沫破裂：1926年毀滅性的颶風

1926年9月，一場毀滅性的颶風襲擊佛羅里達州，颶風引起了海嘯，摧毀了超過13,000棟房屋，共有415人喪生。

自此，房價開始發生崩盤，邁阿密的房市交易量從1925年的10.7億美元遽跌到1926年只剩下1.4億美元，房子賣不出去後，許多投機者開始繳不出房貸，只能大量拋售或違約，導致房地產價格暴跌，這個持續三年多的泡沫終於破裂。

造成影響：1929年經濟大蕭條

佛羅里達房地產泡沫破裂後，大量的房地產相關企業倒閉，銀行也爆出巨額的壞帳，最終延燒到了整個美國，引發金融危機，華爾街瘋狂的股市跟著崩潰，導致了著名的1929年經濟大蕭條。

這是美國史上最嚴重的經濟危機，並持續了10年之久，股市從1929年高點往下跌後，一直到25年後才漲回原本的高點。

房地產崩盤2：1991年日本房地產泡沫

• 開始時間：1991年Q1
• 結束時間：2010年Q1
• 漲回前高時間：尚未漲回前高
• 最大跌幅：約45%
• 後續影響：日本失落的20年

發生緣起：經濟繁榮、日圓升值、寬鬆的貨幣政策

從二次大戰(1939~1945)後，日本的經濟逐漸復甦，1960年代，日本經濟每年以高速成長，到了1980年代，日本已經成為亞洲第一強國以及僅次於美國的世界第二強國，外匯存底超過4,000億美元，佔全球的50%。

1985年起日圓的快速升值是加速房地產泡沫的主因之一，日圓每年保持5%以上的升值水準，吸引了國際熱錢湧入，因為光是匯率每年至少就有5%以上的收益，這些熱錢投入了日本的股市和房市，加速泡沫的增長。

而日圓升值的背後主因來自於美國對外匯市場的干預。

1978年，第二次石油危機爆發，導致了嚴重的通貨膨脹。為了對抗通膨。當時的聯準會在1979年連續三次升息，採取緊縮的貨幣政策，美國聯邦基金利率來到20%左右的高水平。

高利率吸引了大量海外資金投入美元，導致美元大幅升值，不利美國出口。

1985年，美、日、德、法、英等五個國家在紐約舉行會議，決定聯合干預外匯市場，讓美元兌主要貨幣逐步的下跌貶值，以解決美國大量的貿易逆差，這就是歷史著名的「廣場協議」。

在廣場協議簽訂後，日圓開始大幅升值 (相對的是美元貶值)，日本政府為了刺激內需，從1986年1月起，連續5次調降利率，將貼現率一路從5%下調到2.5%，是當時主要國家中利率最低，這也促使了大量資金湧入股市及房市，股價扶搖直上，房價也一飛沖天。

到了1990年，日本主要6大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%，普通的日本人根本買不起自己的住房。

泡沫破裂：緊縮貨幣政策、政府打壓房地產

隨著股市及房市快速的上漲，通貨膨脹壓力也隨之而來，日本央行開始感到情況不妙，於是從1989年3月起，日本央行轉為採取緊縮的貨幣政策，把利率從2.5%低點快速漲到6%，同時，貨幣的供應也快速下滑。

此外，為了打房，日本政府發布了行政指導，要求房地產貸款增長速度不能超過整體貸款增長速度，於是，日本各金融機構的房貸增長速度從1987年的36.6%下降到1988年的10.2%，到了1991年，日本的商業銀行幾乎停止了房地產的貸款。

這些對房市極為不利的政策出來之後，股市率先反應，1990/1/12，日本股市暴跌70%，幾乎所有銀行和企業都產生巨大的虧損。

接下來這把火燒到房市，公司破產導致大量的不動產湧入市場，房市開始出現供過於求的狀況，房價從1991年Q1後迅速下跌。此外，隨著日圓匯率套利的空間愈來愈小，國際熱錢竄逃，導致房價一去不復返。

造成影響：日本失落的20年

日本在1991年房地產泡沫破滅後，進入了失落的20年。從1992年起至2014年間，日本GDP成長率平均只有0.8%，在泡沫前10年平均有4.6%。

除了經濟停滯不前外，日本也陷入了長期的通貨緊縮，1992年起至2014年間，日本CPI成長率平均只有0.2%，在泡沫前10年平均為1.9%。

住宅價格從1991年一路跌到2009年，共跌了超過45%，相當於資產腰斬，房價一直到2010年才止跌，稍見回暖，但至今離當初的高點都還有很大距離，

也就是說，如果在1991年的高點買了一棟房子，過了30幾年，房價都還是比當初跌30%，跟我們對房地產長期只漲不跌的刻板印象差很大。

房地產崩盤3：1997年東南亞房地產泡沫

• 開始時間：1997年Q3
• 結束時間：2003年Q3 (以香港為例)
• 漲回前高時間：2011年Q1，共花費13.5年 (以香港為例)
• 最大跌幅：65% (以香港為例)
• 後續影響：1997年亞洲金融風暴

發生緣起：經濟繁榮、金融自由化、實施固定匯率制

二次世界大戰後，亞洲國家如日本、韓國、台灣、印尼、馬來西亞、泰國等國家經濟發展快速，每年維持10%左右的高成長率，一度被稱為「亞洲奇蹟」。

到了1980年代，東南亞各國受到已開發國家的影響，紛紛實施金融自由化的改革政策，取消金融管制，也就是允許外資可以自由進出，因此，大量國際資本流入東南亞。

東南亞國家大多是實施「固定匯率制」，也就是把本國貨幣直接跟美元掛鈎，在這樣的前提下，給國際投機的資本提供了良好的條件，不必擔心匯率上的波動。

由於這些國際熱錢的注入，加上投機風氣盛行，使得亞洲許多國家的房價都出現暴漲的狀況，1988~1991年，印尼的房價上漲了4倍，1988~1992年，馬來西亞、菲律賓和泰國的房價上漲了約3倍。

泡沫破裂：國際資本流出、改用浮動匯率制，貨幣大幅貶值

由於東南亞國家的貨幣大多與美元掛鈎，在1985年簽訂「廣場協議」後，美國為了救自己的出口，美元對主要貨幣開始貶值，東南亞國家的貨幣也隨之貶值，因此大大有利出口。

然而，1995年以後，美國經濟進入黃金時期，經濟成長快速、通貨膨脹率低，美元開始升值。同樣的，這波美元的升值帶動了東南亞各國貨幣的升值，結果卻造成這些國家的出口受到阻礙，進口則大量增加，產生了大額的貿易逆差。

在這樣的前提下，東南亞國家仍沒有及時做出調整，引起投機者拋售本幣、搶購外幣。

最後，巨大的流出壓力迫使各國央行放棄固定匯率制，改用浮動匯率制，讓本幣貶值，這也是亞洲金融風暴發生的主因之一。

1997年亞洲金融危機爆發後，東南亞各國貨幣的匯率大幅貶值，股市跟房市的泡沫迅速崩潰。

• 泰國：泰銖貶值1倍以上，1997下半年房價下跌30%。
• 馬來西亞：令吉貶值近50%，1997下半年房市平均交易量下跌37%。
• 香港：1997~1998年，房價1年內下跌超過40%。

造成影響：1997年亞洲金融風暴

1996年這一波東南亞的房地產泡沫跟亞洲金融風暴可以說是密不可分的。這次金融風暴重創了亞洲經濟，從此之後，除了日、韓等國家外，多數的東南亞國家經濟仍然停滯在中等收入的階段。

在房價方面，各國也是經歷了一段相當長時間的低潮期。

以香港為例，1997年金融風暴後，香港住宅房價連跌6年，跌幅高達65%，一直到2003年才止跌回升。

不過香港房價反彈後爬升快速，到2011年就回到1997年的高點，後續還不斷創新高，目前的房價指數已是1997年的2倍多。

房地產崩盤4：2008年美國次貸危機

• 開始時間：2007年Q1
• 結束時間：2009年Q1
• 漲回前高時間：2013年Q3(共花費6.5年)
• 最大跌幅：20%
• 後續影響：2008年全球金融海嘯

發生緣起：對房市過度樂觀、寬鬆的貸款政策、金融資產證券化

在1990年代，美國房市的景氣樂觀，多數人都相信房價只漲不跌，於是連買不起房子的人都借錢買房。

2000年網路泡沫危機發生後，聯準會為了救市採取寬鬆的貨幣政策，聯邦基金利率從2000年的6.5%一路調降，到2003年6月只剩下1%，低利率的結果造成房價螺旋式的上升。

當時市場上對房市的信心滿滿，加上貸款政策寬鬆，有些貸款機構甚至連申請人的身份資格都不檢查，造成有些信用紀錄不佳或沒有信用紀錄的人也能借錢買房。

在美國除了跟銀行貸款外，還可以跟次級抵押貸款公司(簡稱次貸公司)貸款，例如有名的房利美跟房地美。這些次貸公司從銀行或金融機構那邊購買房貸債權，把這些貸款證券化，然後再賣給投資銀行或投資人以獲得資金，這就是所謂的MBS(不動產抵押貸款證券)。

金融資產的證券化在1980及1990年代非常流行，且不只有不動產才能證券化，其他如車貸、信貸也能證券化。最後更衍生出把所有證券化債券都打包再一起，稱為CDO(擔保債務憑證)。

MBS跟CDO這樣的金融商品經過層層包裝，一般人都難以理解，再加上當時的評級機構造假，給予這樣的金融商品非常安全的評級，誤導投資人，讓許多投資人爭相購買，埋下了之後危機發生的種子。

2006年，美國10大城市的房價漲至歷史新高，10年房價漲了近3倍，抵押貸款的發放規模也高達25,200億美元。

泡沫破裂：利息升高、房價下跌、民眾無力償還貸款

從2004年6月起，美聯儲進入升息循環，二年內連續17次升息，將聯邦基金利率從1%調高至2006年已達5.25%，再加上當時的房市開始產生供過於求的狀況，房價終於從2007年1月開始下跌。

房價下跌加上貸款利率上升，許多借款人開始無力償還貸款，造成債務違約，或是因為房價下跌乾脆不繳貸款，於是那些次貸公司因債務違約也紛紛申請破產，2007~2008年金融海嘯全面爆發。

造成影響：2008年全球金融海嘯，大型金融機構倒閉

2008年金融海嘯造成的影響是全球性的，全球主要國家的股市幾乎都腰斬，金融業受傷尤其慘重。

著名的投資銀行貝爾斯登和雷曼兄弟在2008年相繼倒閉，美林證券也被美國銀行收購，花旗銀行則是受政府注資拯救。

更多2008年次貸危機細節可閱讀：2008年金融海嘯懶人包

歷史上房地產崩盤帶來的啟示

從歷次的房地產崩盤經驗來看，我們可以歸納出以下幾個共通點。

1. 歷史上重大的經濟危機多跟房地產有關

由於房地產跟個人財富、經濟成長及投資消費都有很直接的相關，如果房地產發生危機，對經濟通常會造成很重大的影響。

歷史上的房地產崩盤多數也與重大的經濟危機相關，例如1926美國佛羅里達房地產泡沫與1929年經濟大蕭條、1991年日本房地產泡沫後帶來失落的20年、1997年東南亞房地產泡沫與亞洲金融危機、2008年美國次貸危機與全球金融海嘯。

2. 低利率、寬鬆貸款政策助長房產泡沫

歷次房產泡沫發生的背景都是驚人的相似，在持續降息及長期低利率的環境下，流動性過剩，助長了對房地產的投資需求。

此外，寬鬆貨幣政策、便宜的貸款更是火上澆油，如果政策愈寬鬆失控，後果愈不可收拾。

所以各國中央銀行對利率的控管、政府的貸款政策及對銀行或貸款機構的監管，對於預防房地產危機至關重要。

當然，任何的寬鬆政策背後，其實也可能是因為為了挽救先前的經濟衰退，也因此景氣有周期性、周而復始。

3. 歷來幾次房地產危機觸發，都與升息、緊縮貨幣政策有關

歷次的房地產危機的觸發時機點，都跟央行升息，採取緊縮的貨幣政策有關。

緊縮的貨幣政策就像是戳破泡沫的針一樣，需要非常謹慎的使用，因為一不小心就可能讓價格快速崩塌。

而一旦升息到一定的程度，借款人開始無法償還貸款，就很容易發生拋售房子或是債務違約的危機。

因此，不只政府的貨幣政策扮演非常關鍵的角色，金融機構對於借款人還款能力的評估也相當重要。

4. 房價崩盤後，需要很長一段時間才能回復，或甚至無法回復

歷次的危機告訴我們，房價絕對不是只漲不跌，而且一但泡沫破裂後，通常需要很長一段時間才能回復，甚至可能在許多人有生之年根本無法回復。

舉例來說，
香港的房價在1997年金融風暴暴跌後，花了13.5年才回到當初的高點。
美國的房價在2008年金融海嘯後，花了6.5年才回到2007的高點。
日本的房價在1991年房地產泡沫後，至今仍未漲回當初的高點。

全球房地產泡沫指數

瑞士銀行全球房地產泡沫指數(UBS Global Real Estate Bubble Index)主要追蹤全球主要金融中心的房地產泡沫風險，每年都會發布報告，想了解的讀者可以上瑞銀的官網查看。

根據2022年度瑞銀全球房地產泡沫指數報告，房地產泡沫化風險最高的城市前三名分別是：加拿大多倫多、德國法蘭克福、瑞士蘇黎世。

快速總結：為什麼房地產會崩盤？遇上時該怎麼辦？

放眼全世界，沒有一個國家的房價是只漲不跌的，房價的跌幅有大有小，比較嚴重的跌到腰斬以上都有，房子瞬間會變成個人的「負資產」。

也許這種崩跌有生之年我們不會遇到，但遇到的可能性並不是零，這篇文章上面整理的例子就是前車之鑑。

我們可以觀察到，
房價的崩盤通常與人為炒作過高、泡沫最終破裂有關，在大幅崩盤之前，也一定存在持續大漲的炒作過程，
所以當房價不理性的飆高時，我們應該要保持警覺，而不是跟著市場起舞。

然而，我們並無法預測房地產危機何時會到來，也不需要因為害怕危機到來就不敢持有房產。

比較好的做法仍然是透過資產配置分散自己的風險，不把過多的比例全部投入房地產中，
也記得不要利用過多槓桿去買超出自己能力範圍的房子，因為房地產是流動性比較差的商品，危機來的時候很難立刻拋售變現。

最後，投資人應該怎麼去思考判斷房地產的市況是否過熱？

市場先生建議，想觀察對於不動產的價格變化，可以先從關注全球及本國的貨幣政策，因為這是影響房價以及房地產景氣循環的核心關鍵因素之一，
包括升息、降息，了解這些決策背後的原因及影響，會對你了解房地產未來價格變化有所幫助。

可閱讀：認識央行貨幣政策

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