買房新手懶人包》首購族看房重點/稅費/貸款注意事項/買房8大疑問全揭露

買房算是人生中重大的投資之一，做足功課一定不吃虧，
這篇文章市場先生團隊來教學首購族第一次買房要注意的重要事項：

1. 自備款要準備多少才夠？
2. 買新成屋、中古屋還是預售屋好？
3. 買大樓還是公寓好？
4. 售屋訊息要到哪邊看？
5. 看屋時要注意什麼？
6. 買房的流程有哪些？
7. 買房時要繳的稅費有哪些？
8. 如何找到便宜的房貸？

前陣子筆者跟大學時兩位好友吃飯，聊起了買房的事，
她們兩人剛好都在2015年時買房，都在今年因為換屋需求，把房子賣了。

其中一個買在新店，25年的電梯大樓，40坪，以一坪40萬購買，總價1,600萬，
裝潢花了150萬，相當於付出1,750萬，最後賣了實拿1,800萬，算是免費住了5年還小賺50萬。

另一個就沒那麼幸運，她買在新莊頭前重劃區，全新的電梯大樓，35坪，以一坪45萬購買，總價1,575萬，裝潢花了180萬，相當於付出1,755萬，最後賣了實拿1,488萬，帳面損失267萬。

她們兩個買賣的時間、房屋大小跟總金額都差不多，
卻因為區域的選擇及屋齡新舊不同，房價的漲跌造成結果相差2、3百萬。

自備款要準備多少才夠？

買房首先要準備足夠的頭期款+裝修費用，一般頭期款的為房屋總價的2~3成，
以銀行能夠貸款的成數決定，裝修費用則依購買房子的屋況跟坪數大小決定，需先預留一筆費用。
很多人都以為只要存夠頭期款跟裝修費用，就可以買房，
但其實買房最重要的除了這兩筆費用外，還有每月的貸款支出。

對於買房的幾個觀念，可閱讀：該存多少錢才能買房比較好？買房的7個正確觀念

之前市場先生有寫過一篇文章教你試算買得起多少錢的房子，可閱讀：
你買得起多少錢的房子？一分鐘算給你看 [內附EXCEL免費下載]

以文章中的範例來看，若是自備500萬，在利率2%及貸款20年的情況下，
如果每月可付房貸的資金只有5萬，那麼最高只能買總價1,488萬的房子，
因此買房前最重要的就是計算每個月可支付房貸的現金流有多少。

買新成屋、中古屋還是預售屋好？

第一次買房，就要面臨該選擇哪種房屋比較好，其實各種房屋都有其優缺點，
以下是新成屋、中古屋跟預售屋的比較，可以根據自身需求做選擇：

新成屋、中古屋跟預售屋的比較表：

買大樓還是公寓好？

若是住在都市者，一般人不太可能住透天的房屋，因此買房時，
時常要面臨的抉擇就是買大樓還是公寓？這兩者也各有優缺點，可依自己的預算下去做選擇：

電梯大樓、公寓比較表：

售屋訊息要到哪邊看？

決定好要購買的區域後，最快的方式就是到該區域的房屋仲介公司直接詢問，
由仲介直接介紹適合的房子，買方要支付的仲介費通常是成交金額的1%~2%，
總價較高者也可與房仲議價。

此外，也可以自己上網搜尋房屋出售的資料，如各大房仲網站、591售屋網、好房網等等，輸入相關條件後，就可以看到該區域房屋的售價，看到喜歡的房子可以直接聯繫屋主或負責的仲介。

看房時最好同時多找幾家仲介一起看，找仲介時他們一定會問你預算多少？
要找什麼樣的房型，此時最好自己先做過功課，然後可以丟給仲介一個比較保守的預算，

房屋條件描述愈詳細愈好，可以節省許多看屋的時間。
例如：要找三重區，預算1,500萬內，距離捷運走路10分鐘內，3-4房、 2套衛浴，
電梯大樓，屋齡20年內，樓層4樓以上，每間房需有對外窗，附近要有小學。

看屋注意事項

• 最好找人同行，看屋時保持大門開啟
• 白天及晚上各看一次，白天可以看採光及通風，晚上可以看附近是否吵雜、走路是否安全等
• 晴天及雨天各看一次，晴天可以看是否有西曬、反潮的問題，雨天可以看是否有漏水、滲水的問題
• 除了房屋內的設施外，觀察其公共空間，如走道、樓梯間是否髒亂，大樓管理是否良好等
• 觀察其安全設施，是否有逃生設備、防火、防盜設備等
• 觀察周遭環境，生活機能是否便利，是否有嫌惡設施(如宮廟、高壓電塔等)
• 如果有遇到鄰居，可以大膽向鄰居詢問這棟房屋的居住品質跟鄰居的素質等，通常可以得到比較真實的答案。
• 多看多比較不吃虧，以首購者來講，通常買之前看個50~100間是很正常的，多看房可以了解市場行情，也更清楚自己喜歡的房型是什麼。

看屋注意事項，更詳細可閱讀：看房子要注意什麼？看屋檢查清單免費下載

買房的流程有哪些？

1. 議價：

若是透過仲介，看到自己心儀的房子後，就要開始進行議價。

出價時通常參考兩個指標，一個是屋主的開價，一個是實價登錄的價格。
一般成交價會落在開價的8~9折，但還是依屋主的開價決定，
另外最好參考內政部實價登錄網站，
搜尋該區域相同條件的房子在半年至一年內成交的價格，做為參考。

出價若出太低，連仲介都不會理你，若出的價格仲介覺得有機會談，
此時會請買方先付一筆斡旋金，通常是10萬元左右或是依賣方要求 (也稱為”下斡旋”)。
斡旋金的用意是確保買方有誠意要約賣方出來談，若談判不成斡旋金是可以退回的。

2. 簽約與用印：

若買賣雙方議價達成共識，那麼當場仲介就會請代書協助進行簽約及用印。

此時通常會要求買方先付一筆簽約款，避免違約，簽約當天先簽本票支付，
最晚在隔天要將款項匯入履保帳戶。

簽約時買方需查看賣方土地及建物的謄本，仔細核對上面內容是否正確，
另外要確認賣方是屋主本人，若是代理人需要有授權書，最後就是約定雙方的交屋日期。

3. 完稅：

房屋買賣時買方要繳的稅為契稅及印花稅，當稅單核發後，代書會通知買賣雙方繳稅，
支付完稅款後稱為完稅，完稅後通常代書會開始辦理貸款及過戶手續。

4. 交屋：

買方在付尾款的同時，就可以與賣方交屋，交屋時最好現場點交，
再次確認屋況及附贈的設備，然後交付鑰匙、感應器等，交屋後最好把門鎖換掉。
如果未來裝潢有請設計師，那麼交屋時可以請設計師一同前往，
他們比較專業可以幫忙看出房子的細節跟瑕疵。

一般來說，從簽約至交屋日約一個月的時間，除非雙方有要求拉長時間。
若買方不需貸款則時程可以更快一些。

買房時要繳的稅費有哪些？

買房時買方要繳納的稅費為契稅及印花稅，印花稅費用不高，
一般為幾百元至幾千元。契稅為房屋評定現值的6%，
這邊要注意房屋評定現值並不是房屋買賣的總價，而是比市價低許多。
以新北市一間市價1,500萬元的公寓為例，買賣時交的契稅為2萬多元。

詳細內容可以參考之前市場先生寫過的一篇文章：
一次了解「買屋、持屋、賣屋」時要繳納的稅費

如何找到便宜的房貸？

簽訂了買房契約後，最重要的一件事就是要跟銀行申請房貸，
每家銀行給的房貸條件都不同，因此找房貸時一樣是貨比三家不吃虧，
畢竟利率差個0.1%，20年下來利息金額都差很多。

以貸款金額1,000萬，年期20年，利率2%跟2.5%來比較，
利率2%每月還款金額為50,588元，利率2.5%每月還款金額為52,990元，
每月相差2,402元，20年下來利息金額就相差576,480元。

目前常見的房屋貸款管道有三個：

1. 一般房屋貸款
2. 內政部自購住宅貸款
3. 財政部青年安心成家購屋優惠貸款

通常房仲都會有配合的銀行房貸業務，可以多請幾家報價比較利率，且利率是可以談的，畢竟銀行放貸業務也是競爭激烈。

想要找到便宜的房貸，之前市場先生也有整理一篇房貸利率的文章，可以閱讀：
目前 房貸利率 最低的是？各家銀行試算、比較(首購族必看)

通常銀行針對高收入如500大企業員工或是公教人員給予的利率相對會較優惠，
因此若是夫妻首次購房，若想節省房貸，房屋可以登記在職業較有利的那方，
例如太太是公務員，那麼以太太的名義貸款利率會較便宜。

筆者自身買房心得分享：

筆者第一次買房是在2014年時，當時預算抓1,500萬左右，
想要在台北市或新北市買一間2~3房的房屋，一開始想買的區域跟房型都沒設定好，
因此亂槍打鳥台北市跟新北市到處看房，公寓跟大樓都看。
看了20~30間後，我大概了解，在相同的預算內，地點、房屋大小、房子類型必須做個取捨，
如果我想住台北市如萬隆、文山區一帶，那麼只能買老公寓；
如果我想住電梯大樓，那麼只能捨棄地點，住新北市；
如果希望室內空間大一點，那麼只能看中古大樓，不能看新成屋。
最後我鎖定在中永和一帶看中古大樓，一來是我比較熟悉的區域，
二來比較符合想要的預算，最後看了超過100間，終於在永和買到一間屋齡20年的大樓3房。

過程的心得是，真的要勤看屋，一開始看覺得某間很好，看到後面才發現有更好的。
再者就是要跟房仲打好關係，因為房仲有很多第一手的內線消息，
例如哪個屋主缺錢剛降價，此時比較有機會買到便宜的房子，像我最後買的這間，
其實我在買房半年前就看過，當時因為屋主開價太高沒有買，
半年後房仲通知我屋主降價100萬，我隔天就下斡旋成交了，
成交的單價是該社區近一年來最低價。

因此我的買房心得就是要有耐心，且不要在市場火熱時跟人家一頭熱的買，
最好在景氣不好、買方市場時購買，比較有議價空間。

(以上為個人經驗，僅供參考)

延伸閱讀：

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