房貸怎麼談到低利率？專家揭秘與銀行談利率的6大重點
很多讀者可能不知道，房貸利率是「談」出來的。銀行針對申貸人條件不同、房屋狀況不同，給每個人的利率都不盡相同。在談利率的過程中，是可以跟銀行「議價」的。
本文市場先生特別訪問了在銀行房貸部門工作超過10年的專家，告訴你銀行在評估房貸利率時會注意哪些重點，教你利用自身的優勢，去跟銀行談到低利率。
本文市場先生會告訴你：
銀行評估房貸利率重點1：借款人收入穩定性
對銀行來說，最重要的就是借款人的還款能力，所以「有固定的收入來源」是最好的。
例如軍公教人員、500大企業上班族、三師(律師、醫師、會計師)都是銀行認定優質的客戶。
如果是有收入，但是不穩定，如小公司自營商、自由工作者，即使收入比公教人員高，也不是銀行喜歡的客戶。
所以，如果夫妻兩人，一人是公務員，一人是自由工作者，在不考慮其他因素的前提下，房子登記在公務員那位的名下，以公務員的名義貸款，可以借到比較好的利率。
市場先生提示：
如果是自營商、自由業或是沒有穩定收入者，要怎麼讓自己得到較好的銀行條件呢？以下2個建議：
1. 平時就與銀行往來，建立良好的信用：例如申請銀行的信用卡，並準時全額繳款。
2. 提供其他財力證明：即使無法提供薪轉證明，還是可以提供其他有利的財力證明，如年度所得清單、勞保異動明細、健保投保明細等。另外像是名下的不動產、保險、定存、股票基金等也可提出做為輔助。
銀行評估房貸利率重點2：借款人信用狀況
在評估申貸人的還款能力時，一項非常重要的要素就是「借款人信用狀況」。
銀行在授信時評估的原則，稱為「授信5P」，這5點都是非常重要的評估面向。
- People：貸款人或企業之狀況
- Purpose：資金用途
- Payment：還款來源
- Protection：債權保護
- Perspective：未來還款能力
借款人的信用狀況，銀行會去調閱他的「聯徵信用評分」，上面就會有個人的信用分數。
會降低信用評分的因素包含：
- 信用卡遲繳
- 貸款遲繳
- 啟用循環利息
- 啟用預借現金
- 負債總額過高……等。
如果信用狀況不佳，可能會直接被銀行拒絕，或是即使過件，利率也會比較高。所以個人信用狀況非常重要。
若想要知道如何查詢自己的聯徵分數，可以閱讀這篇文章：
查詢聯徵分數時要注意，如果是個人查詢自己的聯徵分數，是不會被扣分的。
但如果是短時間內有多家金融機構都在查詢同一人的聯徵分數，那可能會被扣分，因為代表此人最近可能有迫切的資金需求或是被其他銀行拒貸，才會找那麼多家。
為了避免申貸人同時向多家金融機構比價，導致評分降低，聯徵中心表示會把30天內的查詢只計算為1次查詢，但是超過30天，就會視為另1筆新的查詢。所以申貸人在向不同銀行比價時，要留意時間跟家數的問題，建議需要詢問多家機構都集中在30天完成。
銀行評估房貸利率重點3：借款人與銀行的往來關係
借款人跟銀行的往來關係也是銀行評估利率時的重點之一，因為往來的愈多，代表銀行認識你愈深，如果你的信用狀況良好、對銀行的貢獻度也高，銀行就會認定你是較優質的客戶，因此願意給你比較好的利率。
跟銀行的往來包含：
- 使用該銀行信用卡
- 使用該銀行財富管理
- 使用該銀行的薪轉戶
- 透過該銀行申購基金…等。
建議每個人平時都可以有1~2家主力往來的銀行，所謂主力往來銀行就是你未來可能想貸款的銀行。可以累積信用、存放較多資產，或者有較多的薪轉或交易紀錄，提高自己對銀行的貢獻度，這樣在跟這家銀行談利率時，更有機會談到好條件。
銀行評估房貸利率重點4：借款人是否為首購
首購族一般會有比較好的利率條件。
首購的意思一般人可能會誤以為是第一次買房的人，但實際上首購指的是「借款人名下無自有住宅」。
也就是說，如果你本來有房子，但是已經賣掉，且目前自己跟配偶、子女都沒有自有住宅，那麼還是符合首購的身份，銀行會給予首購者比較好的利率條件。
這裡要注意的是，換屋的時候，很多人可能是一邊看新房子，一邊賣舊房子，但如果舊的房貸還沒完全清償，就要借新房的貸款，是不符合首購資格的，不但不能有寬限期，貸款利率也會比較高。
所以比較好的做法是，先把手上的舊房子賣掉，再買新房子。
有些專家會建議先賣房，再跟買方回租房子，等到買新房為止，但是這就不是每個買方都會同意，且之後一樣有買房的時間壓力，容易做出衝動的決策，因此還是要考慮清楚。
如果不太清楚買房首購資格，可閱讀：首購族定義及首購買房貸款優惠
銀行評估房貸利率重點5：是否有優質保證人
現在辦理房貸並不一定要提供保證人，但若是本身收入條件不夠、或是房子總價較高的話，可以找一個優質的保證人，
例如找軍公教人員，或是500大企業員工當你的保證人，那對銀行來說違約的風險降低了，就願意給比較好的利率。
銀行評估房貸利率重點6：房屋所在位置及條件
在評估房貸時，對銀行來說，「擔保品的價值」也是非常重要的，因為如果房屋的價格波動大，甚至有較大的貶值風險，那麼對銀行來說風險就比較高，利率也會相對高。
房屋地點：房屋所在的地段是影響擔保品價值的關鍵，如果房子位於台北市蛋黃區，交通又方便、保值性高，那麼銀行就更願意放款給這樣的客戶。銀行目前大多至少會用實價登錄查詢來為房屋進行估價。
房屋條件：除了地段外，銀行還會評估房子的條件，房子條件比較差的話，銀行放貸的意願就會比較低，利率也比較差。
例如權狀15坪以下的小套房，銀行因擔心未來轉手不易或是認為這是投資性質，可能給予較差的利率或是直接拒貸。其他例如地段不佳、房屋老舊、凶宅、漏水等問題，也都可能會影響貸款條件。
所以，選擇地段好的優質物件，可以跟銀行談到比較好的利率。
開始繳房貸後，利率還可能再談嗎？
已經開始繳房貸後，利率是「可以」再談的。
根據市場先生團隊的經驗，有位同事原本已經繳了三年的房貸，後來因為其他銀行提供較優的轉貸利率，他便考慮是否轉貸到另一家銀行。
這位同事打給原本辦理房貸的銀行詢問轉貸事宜時，沒想到原銀行居然主動提出要幫他降利率，可以降到跟其他銀行一樣的利率，此時同事才驚覺原來繳了房貸後，利率還是可以調整的！
事實上，房貸如果已經繳費一陣子，例如貸款成數從8成繳到了剩下6成，且繳款記錄佳或是收入跟職業也變好的話，也可以主動跟銀行爭取要調降利率。如果銀行不願意讓步，那麼下一步才考慮轉貸至其他銀行。
不過轉貸時會有一定的費用產生，如房屋鑑價費、手續費、轉貸塗銷費、代償費等。所以除非銀行有轉貸費用補貼或是房貸餘額還很高且利率差異夠大，才值得轉貸。
市場先生提示：房貸利率主要是由「指標利率」＋「加碼利率」加總而成的。
指標利率：指的是各家銀行根據目前金融業的平均利率水準算出，可以看作是銀行放貸資金的成本，這個利率各家銀行不會差太多。
加碼利率：指的是銀行根據借款人的信用等各項條件評估後，所給出的利率。一般我們說跟銀行談利率，或是爭取降利率，指的就是這個部分。
貨比三家不吃虧，多比較幾家銀行
在申請房貸時，因為每家銀行能給的利率、成數跟手續費條件都不同，所以務必要貨比三家不吃虧，畢竟房貸的金額都不低，利率差一點點，20~30年下來利息就差很多。
以貸款金額1,000萬元，年限20年以本息平均攤還為例，如果利率差1%，20年下來利息至少差103.7萬元以上。
在比較時要注意的就是銀行查詢聯徵的問題，不要讓太多銀行查詢你的聯徵，可能會影響你的信用評分(建議不要超過三家)，且查詢時間最好集中在一個月內，太過分散的話會被視為是不同的查詢，影響個人的信用分數。
快速總結
- 要爭取到好的房貸利率，借款人最好要具備以下條件：穩定的收入、良好的信用紀錄、與銀行有密切往來、首次購屋貸款、有優質的保證人，再加上房屋本身的位置跟條件好的話，就有機會爭取到低利率。
- 除了在申辦房貸前可以跟銀行談利率，就算已經開始繳房貸一陣子，只要信用紀錄良好或是收入狀況變佳，也是可以跟銀行主動爭取調降利率。
延伸閱讀：
專欄作者：牟均俞 主編：市場先生加入市場先生FB社團，充實更多理財好知識
50歲之前想退休一定要懂理財，解決投資的煩惱！
市場先生開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程，
這堂課程會從基礎入門、資料查詢到實際操作，
教你學會建立一個穩定的全球ETF投資組合，目前累積已經有將近2000位同學上課。
線上課程》美股ETF創造穩定現金流線上課程連結
如果覺得這篇文章有幫助，
幫我按個讚，分享給更多人看到，謝謝！
一般留言