REITs ETF是什麼？值得投資嗎？REITs 不動產ETF解析

Reits是什麼？很多人覺得投資不動產就是買房子，把它租出去收租金，或者是買低賣高賺價差，
其實用信託投資的方式也可以投資不動產，就是將不動產證券化的REITs。

它比一般買賣不動產更有優勢，小資金也可以交易、流動性也比較好，
可以解決不動產流動性低、交易成本高的缺點。

REITs ETF就是以ETF的方式投資REITs、實體房地產，包含商用、住宅。
這篇文章市場先生介紹REITs ETF，分為以下幾個部分：

REITs ETF是什麼意思？

ETF是指在交易所買賣的基金，可以分散投資持有一籃子投資標的，和一般的基金一樣，可以分散投資包含股票、債券、商品原物料等等。

而根據投資的資產類別，分為股票型ETF、債券型ETF、原物料型ETF、REITs ETF…等等。如果想深入了解ETF，可閱讀：什麼是ETF？

其中，REITs ETF就是以不動產投資信託(REITs)為標的的ETF。

REITs ETF又稱為不動產ETF或房地產ETF(但不僅是房子)，在談REITs ETF前我們要先知道什麼是不動產、REITs。

REITs ETF vs. 不動產 vs. REITs

不動產：

地理位置不可以移動的資產就可以稱為不動產，比方說土地、住宅、商業大樓、購物商場等等，

不過這裡談的不動產不僅僅包含服務一般個人，也包含服務大型企業的不動產類別，

例如：電塔(租賃給電信公司使用)、數據中心(租賃給需要網路服務的企業使用)、物流中心(租賃給物流業者使用)等等。

不動產最重要的特性就是租金收益穩定，且因為是實體資產、數量有限所以一般具有抗通膨的效果，租金也可以隨著通膨變化而上漲。

缺點是流動性比較低(不好買賣)，買賣會花很長的時間，或者是成交的價格通常手續費會比較高。

REITs：

為了解決不動產的缺點，就有了REITs不動產投資信託這種衍生性商品，

把你可以想像它是把不動產的所有權(主要是利潤分配權)，切割變成一種以股份的形式來持有不動產。

這可以加速資本的流動與效率、增加流動性，也讓更多人有機會參與投資與承擔風險。

主要標的：商業不動產、基地台、通訊設施、機房。

若對REITs不太了解，可閱讀：不動產投資信託(REITs)是什麼？怎麼買？

REITs ETF：

REITs ETF投資標的就是不動產投資信託(REITs)，

包含實體房地產、商用和住宅。將不動產證券化後，用ETF來投資分散持有一籃子的REITs標的，

透過大量的分散投資，可以不用擔心持股風險過於集中的問題。

REITs ETF的報酬率好嗎？

這邊以美國REITs ETF：VNQ與追蹤美股大盤指數的ETF：SPY來比較，

可以發現REITs與股市相關性高，在2007年、2020年有出現差異，但後續報酬則很類似。

要注意的是風險，可以發現在2008年股市大跌時，REITs受到不小的影響，

在2000年時因為疫情影響，許多商業不動產租金收入也受到衝擊，因此也有落後股市的情況，這些都是REITs類別可能的風險。

Reits ETF可分成美股REITs ETF，及非美國Reits ETF兩大類

REITs ETF目前主要可以分為美國、非美國兩大類，

顧名思義就是專注於投資美國REITs不動產，或是投資非美國的REITs不動產市場。

用ETF這個工具來投資REITs可以分散投資，選擇時要以全球不動產投資市場為主，也該考慮標的多樣性。

重要的REITs ETF有以下幾檔，

例如投資這兩檔ETF：VNQ、VNQI，就幾乎可以涵蓋全球重要的不動產市場了，當然選擇並不只有這兩檔，以下列出更多類似的ETF。

海外重要的REITs ETF：

※以上ETF同區域的都差不多，擇其一二即可。
※SCHH雖然費用較低，但近年有追蹤誤差較大的狀況。

投資REITs ETF的優點及風險

REITs ETF有分散投資、管理費低的特點，而且和債券一樣是穩定配息的工具，

但是要注意單一REITs資產淨值依然波動大，有點類似於高收益債，波動風險甚至比股票還劇烈。

REITs跟股票、債券相比，風險是相對比較大的，不應該只看到報酬高而沒有注意到它的波動風險。

REITs ETF的優點：

1. 美國法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東具有收益穩定的特性。
2. 比起直接投資不動產，變現與流動性更好。

REITs ETF的風險：

1. REITs它的獲利有部分來自於槓桿，因為整個企業在經營的時候常運用債務槓桿，就跟我們買房子會用房貸是一樣的，就加大了它潛在的風險幅度(雖然也加大了報酬)。
2. 不動產的報酬看起來很穩定，但其實不動產整體的價值也會受景氣影響，當租金變動或出租率變動、資產發生閒置的時候，未來整體租金就會受影響，未來的現金流預期就會變動，這些預期變動回過頭來也會影響股價，所以這個租金預期收益是它的價格風險之一。
3. REITs的價格波動相較股票又更劇烈一點，尤其如果像發生以房地產為主的災難時(例如像2008年的次貸危機)，REITs這類資產就會受到比較大的影響。
4. 投資REITs跟直接買不動產投資是不太一樣的，經營權並不在我們手中，當它今天營運不好的時候，你也沒辦法做些什麼，但若我們自己買不動產，如果今天租不出去，至少還可以想辦法裝潢，或者是挪作其他用途。所以一般我們投資REITs的時候，要記得投資規模較大的，比較能減少一些經營上的風險。
5. REITs跟股票跟債券相比，風險是相對比較大的，風險報酬屬性跟股票是比較相似的，千萬別只看到報酬高而沒有注意到它的波動風險。

REITs ETF推薦 怎麼買？

1. 海外的ETF需要透過海外券商買進

例如國際知名的IB盈透證券，或是Firstrade第一證券，就是許多人常用的海外網路券商。

以下以IB盈透證券，買VNQ為例：

IB盈透證券是全球最大的網路券商，提供全中文化介面，不僅商品全球最齊全，也是唯一提供中文期貨交易的券商。

IB有分成美國IB的帳戶及香港IB帳戶，建議開美國IB的帳戶，資產才會受到最高3050萬美元賠款保障。

IB可以全線上免費開戶，但操作介面比較複雜，可以開戶後多去摸索一下，有興趣的人可以參考看看囉。

IB盈透證券的介紹，可閱讀：IB盈透證券好嗎？IB盈透證券手續費、優缺點、評價總整理

想了解其他美股券商，可閱讀：美股券商開戶比較

2. 台股複委託(手續費大概0.5%比較貴)

如果不想開立海外帳戶，就用台股券商的的複委託即可。

想了解複委託定期定額推薦哪一家券商，可閱讀：

• 複委託是什麼？手續費多少？(不定期更新最新券商複委託優惠)
• 最新台股股票開戶券商推薦
• 複委託 – 美股定期定額 功能》券商比較

快速重點整理：REITs ETF是什麼？

1. REITs包含實體房地產、商用和住宅、設施等等，把不動產變得像股票般方便交易的標的，解決原本不動產流動性低、交易成本高的缺點。
2. 用ETF來投資REITs可以分散投資，選擇時要以全球不動產投資市場為主，例如投資這兩檔ETF：VNQ、VNQI，就幾乎可以涵蓋全球重要的不動產市場了。
3. REITs ETF有方便分散投資、管理費低的特點。
4. REITs資產淨值依然波動大，投資REITs還是需要分散投資。REITs跟股票跟債券相比，風險是相對比較大的，務必要注意到它的波動風險。

市場先生觀點：

REITs在早年屬於獨特的資產類別，與股市相關性低，在2000年網路泡沫時REITs幾乎不受影響，與股市保持低相關性。
但在2000年時並沒有太多的REITs類ETF可以選擇，到近年才越來越多ETF可以用。

不過近年REITs與股市的相關性非常的高，往往是同漲同跌、高度正相關，缺乏資產配置分散風險的效果，
且在S&P500指數中已經有納入一小部分REITs相關成分股在內，其實投資S&P500指數時就已經包含分散投資於REITs，REITs ETF作為單純資產配置的必要性逐漸在下降。

不過近年在5G題材中，許多基礎建設、通信基地台、數據中心類的廠商，都屬於REITs類別，算是另一個人們會關心REITs ETF的焦點。

本文為資訊整理與觀念教學分享，無任何投資推薦之意，投資必定有風險，投資前務必自行研究分析判斷。

額外分享幾篇ETF文章：

1. 什麼是ETF？如何創造6%的報酬率？

2. 如何買進ETF？從開戶到下單全教學

3. 應該用「定期定額投資」還是「單筆投資」？

4. 「高內扣費用」與「手續費」如何影響ETF績效？

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