不動產產業投資入門:什麼是不動產行業?投資有什麼優勢與風險?

最後更新:2022-05-28

不動產-投資

講到不動產投資,一般人很直覺會聯想到買房子。
其實不動產行業包含的範圍比我們想像中廣泛,投資方式也不限於買一般房屋住宅,還有其他許多類型的不動產都能創造現金流,
不動產行業是GICS、ICB全球行業分類標準中的其中一種行業板塊,也對於一個國家的經濟發展有重大的影響。

這篇文章市場先生主要針對全球或美國不動產整體產業Real Estate sector分析介紹,
帶你認識股市中不動產產業是什麼,不動產包括哪些類型、投資REITs的優勢與風險。

 

不動產產業是什麼?

不動產產業(Real Estate sectors) 或稱為不動產行業,
不動產產業範圍包括不動產投資信託(REITs),以及不動產管理與開發,包括各種住宅、商務、工業用不動產,
只要符合這類屬性的企業或REITs就會被歸類到這產業分類底下,

目前不動產產業中,絕大多數成分股都是REITs為主。

什麼是不動產?包括哪些類型?

不動產(Real Estate),是指土地以及和永久附著在土地上的東西,
在中文也有人稱為房地產,但在金融領域,不動產包含的範圍不只是我們平常想像的買房而已,包含像電塔或資料中心,都是屬於不動產的範疇,也是一般人比較難想像的類型。

不動產廣義來說,主要分成以下五種類型。

1. 住宅不動產:

指的是以住宅為目的的財產,包含套房、公寓、大樓、別墅等。

2. 商業不動產:

指的是以商業為目的的財產,包含資料中心、加油站、雜貨店、醫院、酒店、辦公室、停車場、餐廳、購物中心、劇院等。

3. 工業不動產:

指的是用來製造、生產、分銷、儲存及研發的任何財產,包含工廠、發電廠、倉庫、電塔等。

4.  土地:

指未開發的財產,包含空地和農業、畜牧用地等。

5. 特殊用途不動產:

公共使用的財產,如墓地、圖書館、公園、學校、政府大樓、監獄等。

上面這幾種不同類型的不動產,其中有一些可以透過經營取得租金收入,
對一般人來說,想投資這些不動產,除了需要大量的資金、技術、土地取得等問題,門檻相當的高,
但在金融領域,可以透過REITs這類投資標的,用很低的資金即可投資不同類型不動產標的,賺取租金收入。

不動產行業子產業市值規模

至於不動產行業底下的各個子產業市值規模有多大呢?

目前我們找不到根據GICS分類的產業市值規模,但有找到finviz這個網站有提供不動產行業中各子產業的市值規模,雖然分類方式跟GICS不太一樣,仍然可以給我們一個參考。

下表可以看到不動產行業中,子行業眾多且市值權重分散,規模較大的是「房地產投資信託基金 – 專業」這個子產業。

不動產行業子產業市值規模排名
排名 行業 市值(美元) 佔不動產業總市值比例
1 房地產投資信託基金 – 專業
REIT – Specialty
384.29B 21.60%
2 房地產投資信託基金 – 工業
REIT – Industrial
271.18B 15.24%
3 房地產服務
Real Estate Services
232.12B 13.05%
4 房地產投資信託基金 – 住宅
REIT – Residential
230.23B 12.94%
5 房地產投資信託基金 – 零售
REIT – Retai
172.00B 9.67%
6 房地產投資信託基金 – 辦公室
REIT – Office
143.44B 8.06%
7 房地產投資信託基金 – 醫療設施
REIT – Healthcare Facilities
126.04B 7.08%
8 房地產投資信託基金 – 多元化
REIT – Diversified
95.33B 5.36%
9 房地產投資信託基金 – 抵押
REIT – Mortgage
65.20B 3.66%
10 房地產投資信託基金 – 酒店和汽車旅館
REIT – Hotel & Motel
48.12B 2.70%
11 房地產 – 多元化
Real Estate – Diversified
8.16B 0.46%
12 房地產 – 開發
Real Estate – Development
3.24B 0.18%
資料來源:finviz網站,資料時間:2022/5/27 資料整理:Mr.Market 市場先生

REITs不動產投資信託:金融領域投資不動產的重要標的類型

REITs(Real Estate Investment Trust),中文叫做「不動產投資信託」是一個不動產證券化的商品,也是一種公司架構,
例如將辦公大樓、商場、物流中心這些不動產的投資切割成股份,
讓一般資金不多的人,也能透過持有股份的方式投資不動產,分享它的租金收入。

對不動產的擁有者來說,將不動產證券化雖然要讓出未來現金流獲利,
但也可以實現資產活化,可以更快速的取得資金做其他投資。

你可以將REITs理解成一種很像是股票一樣的公司架構,
差別在於它的主要營收來源是不動產的租金或一些租賃使用收入,和一般企業不同在於,它的這些收入在稅務上會有減免與優勢,通常不需要像一般企業一樣繳交企業所得稅 (一些資本利得稅例外),
只有當獲利配息到投資人手上時才需課稅,這種公司架構可以減少雙重課稅問題(企業收入課一次、投資人再課一次)。

REITs的收入來源主要來自租金,租金來源則根據REITs類型而定,
像是購物中心、商辦這類收取傳統房租,到倉儲物流、電塔、數據中心等等,

在美國,法令規定REITs的當年度90%的收益都需配息給股東;
在台灣,也規範REITs每年要分配利息,因此投資REITs帶著能夠有相對穩定的現金股利收入。

關於REITs的詳細介紹,可閱讀市場先生之前的文章:REITs是什麼?

GICS中的不動產產業分類(Real Estate Sectors)

GICS全球產業分類標準中,Real Estate 目前也是美國11大產業分類之一。

REITs這種公司架構雖然出現的很早,早在1960年代左右就有了,但不動產並沒有被單獨分出來做為一個大的產業類別,
早年REITs公司分類上都被放在金融類底下,作為一個子產業類別(Industry group),
後來隨著許多企業逐漸將公司架構轉為REITs,規模才逐漸擴大。

例如目前最大的REITs 之一:美國電塔公司(AMT)成立於1995年,當時也是股票上市公司,公司架構並不是REITs,
一直到2012年將公司轉換為REITs形式,從American Tower Corporation 變成American Tower REIT, Inc.。

隨著REITs公司逐漸增加,
一直到2016年,GICS才出現這個產業分類,將所有各類型的REITs及中,升級劃分為不動產產業類別(Real Estate Sectors),

以S&P Total Market Index指數的成分股估計,目前不動產產業(Real Estate Sector),約佔全美國股市總市值3.6%左右 ,
整體規模與基礎材料產業(Basic Materials)公用事業產業(Utilities)、能源產業(Energy),規模都差不多。

算是個規模不大但又相對很重要的產業分類。

市場先生提示:不動產產業 vs REITs

  • 不動產產業 Real Estate Sectors:一個產業類型的統稱,裡面包括許多不同的REITs標的。也是GICS規範下11大產業類別的其中一種。
  • 不動產投資信託 REITs (Real Estate Investment Trust):一種公司類型,靠經營不動產租賃使用收入為主的企業,所有權可以像股票一樣被交易買賣、分享租金收入獲利。

 

不動產產業包括哪些類型?

不動產產業涵蓋的範圍很廣泛,REITs也根據不同的標的,可以區分為不同類型的REITs,根據GICS的定義,可以分為以下8大類型。

1. 專業REITs (Specialized REITS):

專業REITs,或叫特殊型REITs,是目前REITs分類中的最大宗,實際上它包含的類別非常的多元,
包括倉儲、電塔、林地、資料中心等等,過往許多無法被分類的REITs主要都會先被分到這一類中。

由於這個分類包含範圍太廣泛,MSCI預計會在2023年3月後,將專業REITs再拆分成5個子分類:

  • 自助倉儲REITs(Self Storage REITs):這類型的REITs主要投資於迷你倉庫,提供公司或個人自助儲物,相關公司如大眾倉儲Public Storage(PSA)、 Life Storage(LSI)。
  • 電信塔REITs(Telecom Tower REITs): 這類型的REITs主要投資於提供通訊用的電信塔,相關的公司如皇冠城堡國際公司Crown Castle International Corp(CCI)、SBA通信公司SBA Communication(SBAC)。
  • 林地REITs(Timber REITs):這類型的REITs主要投資於擁有森林的土地,並透過生產的木材和其他資產賺錢,相關的公司如Weyerhaeuser(WY)、Rayonier(RYN)。
  • 資料中心REITs(Data Center REITs):這類型的REITs主要投資於存放數據資料的建物,相關的公司如全球數據中心服務提供商Equinix(EQIX)、Digital Realty Trust(DLR)。
  • 專業REITs(Specilaized REITs):其他未歸類的REITs就會被分到此分類,包含像是經營賭場、賽馬場、高爾夫球場、戶外廣告看板的公司、監獄等等,相關的公司包含Vici Properties(VICI) 、Lamar Advertising(LAMR)。

2. 住宅REITs (Residential REITs):

住宅REITs主要投資於公寓大樓、學生宿舍、套房住宅…等,這種REITs在COVID-19大流行的期間也受到不少的影響。

在2023年3月後,MSCI預計會將住宅REITs再拆分為2個子分類:

  • 多戶住宅REITs(Multi-family Residential REITs) :多戶住宅指的是一棟建築物中含有多個住宅單位,多戶住宅REITs主要投資在這樣的標的。相關的公司如美國校園社區American Campus Communities(ACC)、Apartment Income REIT Corp(AIRC)。
  • 單戶住宅REITs(Single-family Residential REITs) :單戶住宅指的是一個居住單位只有一個家庭居住其中,單戶住宅REITs主要投資在這樣的標的,相關的公司如:Invitation Homes(INVH)、UMH Properties(UMH)。

3. 工業REITs (Industrial REITs):

工業REITs有時也被稱為物流REITs,主要是投資工廠、倉庫和配送中心等。相關的公司如工業物流老大普洛斯Prologis Inc(PLD)、嘉民集團Goodman Group(GMG)。

4. 零售REITs (Retail REITs):

零售的REITs通常會專注投資於商場、大型購物中心或社區型的購物中心。相關的公司如西蒙地產集團Simon Property Group(SPG)、Realty Income Corp(O)、馬賽里奇房產公司Macerich Co(MAC)。

5. 醫療保健REITs (Health Care REITs):

醫療保健是一個蓬勃發展的行業,因此相關的房地產可以特別注意,這類REITs像是醫院、醫療辦公大樓、老年生活社區、專業護理院、精神衛生中心…等等。

相關的公司如老年住宅社區Welltower Inc(WELL)、全國健康投資者公司National Health Investors Inc(NHI)。

6. 辦公室REITs (Office REITs):

辦公室REITs主要投資於辦公大樓或辦公園區,但在COVID-19大流行的期間有許多人開始在家工作,因此這種REITs的績效也受到影響。
相關的公司如波士頓物產Boston Properties(BXP)、格林不動產公司SL Green Realty Corp(SLG)。

7. 多樣化REITs (Diversified REITs):

並非所有REITs都只專注於一個領域或行業,多樣化REITs會投資於兩種以上類型的物業,以尋求投資機會,是一種投資組合多樣化的REITs。
相關的公司如W.P. Carey(WPC)、MGM Growth Properties LLC A(MGP)。

8. 酒店業REITs(Hotel & Resort REITs):

酒店業REITs主要是投資於酒店(飯店)和度假村,甚至也包含投資於酒店物業內的餐館、咖啡館和商店。
相關的公司如CorePoint Lodging(CPLG)、Braemar Hotels & Resorts(BHR)。

目前以哪些類型REIRs較為熱門呢?

我們以市面上比較大型的REITs ETF VNQ這檔為例,
統計至2022/2/28為止,投資的前五大類型共佔了81.5%,比重最高的是專業REITs(35.4%),其次依序是住宅REITs(15.4%)、工業REITs(12.1%)、零售REITs(10.8%)、醫療保健REITs(7.8%)。

REITs ETF(VNQ)投資的REITs類型分佈

然而必須留意的是,並非所有的REITs風險屬性跟報酬都類似,不同類型的REITs在表現上及風險也會大不相同。

下圖是5檔不同型態的REITs在5年內的表現,
可以看到工業類及專業REITs表現較佳,但是零售REITs受到Covid-19的影響較大,表現較其他類別差,
這也非常的符合直覺,因為疫情期間會導致商辦、購物中心等會有大量人流的傳統消費廠商受到影響。

不同型態的REITs,表現及風險也大不相同

市場先生提示:美國以外的REITs先不建議碰

雖然全球各國都有REITs,但規模與發展程度不同,
在美國以外的國家,不動產開發反而會是不動產產業的主體,而不是REITs,
因此不動產的類型不會像美國一樣多元化,反而大多集中在商辦、住宅、土地開發等住宅及零售型的不動產,較缺乏其他類別。
此外各國對於REITs的法規規範、成熟度也不同。

目前我們討論REITs投資時大多都還是談美國為主,除非你是專家,否則投資時我也不建議去關注太多非美國的REITs,
因為除了美國以外,其他大多數國家的REITs類型通常規模小、類別過於單一。

投資不動產產業有什麼優勢?

不動產產業之所以吸引人,是因為它有以下5大優勢。

優勢1:創造穩定的現金流

不動產是一項能夠產生租金收入的投資,扣除掉管理維修的費用及承租率,就能夠產生淨收入。
美國法令規定,REITs必須將當年度至少90%的收益以股利形式分配給股東,所以投資人每年可以強制分配到股息,相當於固定收租的概念,可以創造穩定的現金流。

此外,談到投資不動產行業的優勢,很多人可能會聯想到不動產的增值空間,但是投資REITs時,現金流才是主要的目的,雖然也有些會出售資產,但出售完還是要投資買入新的不動產來生現金流,所以現金流才是REITs主要的收入。

優勢2:相對傳統不動產更有流動性

REITs的概念,就是將收租的不動產拆分成小單位的證券,將不動產分割證券化,買賣及權益就跟股票一樣,在公開市場交易,
投資門檻低,有小資金即可投資,獲取租金收益的門檻降低,
不用像購入不動產一次要投入大筆金額,買賣方便,更容易轉手,流動性佳。

優勢3:抗通膨的能力

由於GDP和房地產需求具有正相關,因此房地產一般具有通膨避險的能力。
隨著經濟的擴張,對房地產的需求增加會將租金推升,進一步的也將房價推,房地產一般傾向把部分通貨膨脹壓力轉嫁給租戶,並且以增值的方式來保持它的購買力。

優勢4:稅賦優惠

跟投資股票相比的話,投資REITs一般享有更多的稅賦優勢。

美國法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東,這樣的話就不需支付企業所得稅(corp income tax)。

REITs公司的稅賦比例較一般公司低

台灣的話,股票賣出時需要繳交證券交易稅0.3%,但目前台灣對於REITs這類商品並沒有收證交稅,只需要繳交券商的手續費即可。

此外,台灣股票的股利要併入個人綜合所得稅計算或是採28%分離課稅,股利單筆超過2萬元的話,還要繳交健保補充費,目前為2.11%,但REITs的收益分配並不是股利所得或是租賃所得,而是看做利息所得,不用併入個人綜合所得稅計算,台灣人是採10%分離課稅。
因此跟股票的股利相比,REITs對於特定族群可以達到不錯的節稅效果。

優勢5:使投資組合多樣化

REITs對投資組合多樣化包括兩個層面,

一方面是相對傳統不動產投資大多是買住宅或商辦出租,
美國的REITs可以有更多元的選擇,包括資料中心、電塔、醫療設施等等,有助於分散風險。

另一方面是不動產跟其他資產類別的相關性較低,因此在資產配置中可以達到分散風險的效果。
例如在2001-2002年股市大跌的時候,REITs依然有正報酬,

但要注意的是,這種低相關性在2007年以後已經不明顯,
2007-2008年金融海嘯時,REITs的下跌幅度就比股市還大,近幾年REITs的走勢與S&P500呈現高度相關,且波動更大,
因此配置比例不宜過高。

投資不動產產業有什麼風險?

不動產產業除了有以上優勢外,投資上也具有一定的風險,底下介紹它的3大風險。

風險1:不動產租金收入變動

一個常見錯誤理解是,覺得不動產產業下跌,是來自於房價下跌,例如2008年的次貸風暴發生後,美國主要城市的房價跌幅超過30%,台北市的房價也是少見出現二位數的跌幅。

但其實當談的是股市中的不動產產業、談的是REITs時,基本上跟房價沒甚麼關係,
因為一來REITs僅有少數是都市的商辦與住宅,二來REITs靠的是租金收益而不是房價上漲獲利。

在美國,最主要影響REITs淨值波動的,一是租金收入變化,二是市場景氣預期。

以Covid-19期間為例,主要經營零售、購物中心、商辦類的REITs,就遭遇了劇烈的下跌(可以看前一段有例子),
主因就是許多租金收入不如預期,因此人們也會因此對REITs的估值做出調整。

風險2:股價波動非常劇烈

雖然不動產給人的感覺比股票穩健,乍聽之下就是穩定收租,
但若長期觀察REITs的走勢,會發現它在市場恐慌情緒上升時,波動會變得極大。

像是2007-2008金融海嘯期間最大跌幅將近75%,比S&P500股市最大跌幅約50%左右的波動還大上許多,
從近幾年的走勢來看,幾乎可以說REITs產業就是個Beta更高的S&P500指數。

因此如果是風險承受度較低的投資人,不建議配置此類資產,或是配置比例不宜太高。

風險3. 利率風險

由於不動產收租金的特性類似於固定收益,
因此也高度受到利率變化影響,畢竟利率就是機會成本,
如果有無風險的投資能有類似的報酬,那又何必承擔REITs的經營風險呢?

因此當市場處於升息階段時期,可能會對RETIs的市場價值有負面的衝擊。

風險4:管理團隊的營運能力會影響績效

REITs是投資人藉由購買證券的方式來參與投資不動產,
但投資人並沒有實際買賣不動產的決定權,所以經營管理團隊的能力很重要。
如果管理團隊不佳,租金收入不如預期,也會影響投資人的長期投資成果。

投資人該如何評估REITs的價值?

投資不動產產業,對於其中的REITs標的分析,最重要的指標就是如何正確衡量REITs的租金收入報酬。

REITs和傳統的股票不一樣,並不能用每股盈餘(EPS)本益比(P/E)來評價它。

為什麼呢?主要是折舊的關係。

舉例來說:

假設一棟房子價值100萬美元,會計上會要求分20年來折舊,也就是每年要認列5萬美元的折舊費用。

然而實際上,房子通常會隨著時間增值,並不會過了10年就減損一半的價值,所以折舊會讓財報數字受到扭曲。

折舊是一種非現金費用,並沒有實際產生,這樣會使得淨收入受到扭曲,所以REITs並不能用每股盈餘或本益比來評價。

評估REITs價值主要有兩種方式:

  1. 採用相對估值方式,計算營運現金流(Fund From Operation, FFO)、調整後營運現金流(Adjusted Fund From Operation, AFFO)
  2. 計算淨資產價值(Net Asset Value, NAV)

其中淨資產價值因為沒有考慮現金流,僅考慮市價或資產價值,無法反映真實價值與市值,甚至有時僅能反映投資成本,
就像你評估一個債券,如果不把債券利息算進來,只算期末可以取回的票面價值,這其實會有很大的偏差。

用租金收入,也就是現金流去估值,會相對更有意義。

評估REITs價值的方法1:營運現金流(FFO)

營運現金流(FFO)公式=淨營運收益(Net Operating Income) + 折舊(Depreciation)

因為折舊不合理的減損了財報上的淨收入,所以把折舊加回淨營運收益,就產生了營運現金流(FFO)。

通常股票投資都是用淨收入來衡量獲利能力,但REITs則是慣用 FFO當作獲利能力指標。

要注意的是, FFO有個不足之處,就是它並沒有扣除維持現有房地產組合所需要的資本支出(例如油漆房子),所以FFO並不是收入扣除所有支出後真實剩餘的現金流。

因此,專業分析師在評估REITs的價值時,更傾向使用調整後營運現金流(AFFO)。

評估REITs價值的方法2:調整後營運現金流(AFFO)

調整後營運現金流(AFFO) = 營運現金流(FFO) + 租金上漲收入 – 資本支出 – 日常維護金額

AFFO並沒有一個官方標準公式,但是一般的計算是用FFO加上租金上漲帶來的收入,減去資本支出及日常維護金額。

AFFO對於REITs公司來說,是衡量營運表現的重要指標,因此在財報上也都可以看到相關的數字。

REITs公司的財報上,都會揭露AFFO的數字

如何用FFO、AFFO計算估值?

當我們在計算REITs的本益比時,就可以用價格/FFO或是價格/AFFO這兩個公式來評估本益比
至於本益比是多少才合理,並沒有標準答案,因為每個不同類型的REITs有不同的本益比,通常可以拿來跟同業比較或是同一家公司跨年度的比較。

評估REITs價值的方法3:如何用淨資產價值(NAV)計算估值?

淨資產價值(NAV)=預估總資產價值-預估總負債價值-特別股

由於房地產的帳面價值會因爲折舊而失真,NAV試圖用更貼近真實的市場價值來取代房地產的帳面價值。

在計算淨資產價值時,我們要針對REITs所持有的不動產進行一些主觀的評估。舉例來說,假設一棟房子每年可以產生10萬美元的營運收入,我們判定市場上對於該類型房地產的預期投報率為8%,那麼這棟房子的市價我們就可以評定為(10萬美元收入/8%回報率)=125萬美元。

這個市值的估算取代了房子的帳面價值,然後我們扣除預估的負債,包含抵押貸款債務等,再扣除特別股,就可以獲得淨資產價值(NAV)。

最後一步是要將NAV除以流通在外股數,就可以得到REITs每股資產淨值,理論上實際的股價跟每股資產淨值不應該差太多。

不動產產業長期走勢表現如何?

為了說明不動產行業的整個產業特性,我們以追蹤REITs指數的ETF來說明整個市場的價格變化。

底下以IYR這檔ETF來做分析,它是美國歷史最悠久的REITs ETF,追蹤道瓊美國房地產指數(Dow Jones U.S. Real Estate Index)。

拿IYR跟大盤SPY做比較,可以發現兩者個走勢有點類似,但又不完全相同。

從圖上可以觀察到,在2000~2002年網路泡沫時期,REITs其實不受影響(但當時的REITs也很少、規模不大),

到了在2008年次貸危機及2020年新冠肺炎危機發生時,兩者均有比較大的跌幅,這之後兩者走勢都很接近。

其中IYR最大跌幅是69.68%,甚至比股市大盤最大跌幅50.8%更深,這是REITs投資需要注意的風險。

不動產產業的ETF該怎麼買?

投資不動產產業,最簡單的方式是用ETF即可分散投資,

目前規模較大的不動產產業ETF如下表:

REITs相關的ETF

代號 全名 區域 費用率 規模
VNQ Vanguard Real Estate Index Fund 美國 0.12% $44.8Bn
(2022/2/28)
SCHH Schwab US REIT ETF 美國 0.07% $6.9Bn
(2022/3/21)
VNQI Vanguard Global ex-U.S. Real Estate Index Fund ETF 美國以外 0.12% $5.3Bn
(2022/2/28)
IYR iShares U.S. Real Estate ETF 美國 0.41% $5.3Bn
XLRE Real Estate Select Sector SPDR Fund 美國 0.10% $5,398M
(2022/3/21)
※資料若有更新以各官網公布為主 資料整理:Mr.Market市場先生

目前購買美股股票與美股ETF有2個管道,分別是國內券商與海外券商,之前都有分享過券商的教學文章如下:

  1. 國內券商複委託:如何用複委託買進美股ETF?
  2. 海外券商比較:美股ETF怎麼買?知名美股券商與複委託比較

快速重點整理:不動產產業如何投資?

  1. 不動產指的是土地以及和永久附著在土地上的東西,不只包括房子,連工廠、倉庫、商場、加油站、電塔、充電站、資料中心等都是屬於不動產投資的項目。
  2. 在股票投資中,不動產產業的投資主要指的是投資REITs。REITs中文叫做「不動產投資信託」,是一個不動產證券化的商品,例如將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份,讓一般資金不多的人,也能透過持有股份的方式投資不動產。
  3. REITs依投資標的不同主要可分為8大類型,包含專業REITs、住宅REITs、工業REITs、零售REITs、醫療保健REITs、辦公室REITs、多樣化REITs、酒店業REITs等,需留意每種REITs的風險屬各不相同,像是住宅REITs、零售REITs及辦公室REITs、酒店業REITs這幾種類型受到新冠肺炎的影響會比較大,其他類型受到的影響就較小。
  4. 不動產產業優勢在於REITs能創造穩定的現金流、小金額即可投資,流動性佳、有抗通膨能力、稅賦優惠、使投資組合多樣化等。
  5. 不動產產業中的風險,包含不動產市場是不可預測的、淨值波動大以及管理團隊的營運能力會影響績效等。
  6. REITs和傳統股票不一樣,因為有折舊的關係,並不能用每股盈餘或本益比來評價它,一般用營運現金流(FFO)及調整後營運現金流(AFFO)來做相對估值,或是計算淨資產價值(NVA)來做估值。
  7. 不動產產業走勢跟股市大致類似但又不完全相同,其波動性甚至比股市還大一些,因此資產配置上比例不宜太高。

本文中提到投資標的僅做教學使用,不代表任何投資建議,投資人需了解任何投資皆有其風險,投資前務必自行研究再做決策。

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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